РЕШЕНИЕ

 

733                                  дата 18 април 2016 год.                   град Бургас

 

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – Бургас,   ІХ-ти състав,

в публично заседание на 11 април 2016 год.,

 в следния състав:

 

                                                                                                Съдия:  ПАВЛИНА СТОЙЧЕВА

                                         

Секретар: К.Л.

Прокурор: …………..…………….

 

разгледа адм. дело № 509 по описа за 2016 год.

и за да се произнесе взе предвид следното:

 

 

            Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл.38, ал.2 от Закона за държавната собственост.

Съдът е сезиран с жалба, подадена от К.Х.М. и Т.Я.М.,*** против Заповед № РД-09-4/20.01.2016г. на областния управител на Област Бургас, допълнена с последваща Заповед № РД-09-5/05.02.2016г. на областния управител на Област Бургас, с която е наредено отчуждаването за държавна нужда за изграждане на обект: „Път І-9 „Слънчев бряг – Бургас”, участък Обход на Ахелой от км 207+726,37 до км 212+233,06, изпарител при км 207+580, нов фундамент на стоманорешетъчен стълб от реконструкция на въздушна линия 20кV „Равда” при км 207+680, реконструкция на оптичен кабел на „Скат ТВ” при км 212+011 и реконструкция на въздушна линия в подземна мрежа при км 212+120”, на части от имоти – частна собственост, намиращи се в землищата на с.Равда, община Несебър и гр.Ахелой, община Поморие, конкретно изброени, съгласно подробен устройствен план – парцеларен план, одобрен със Заповед №РД-02-15-138/09.10.2015г. на заместник-министър на регионалното развитие и благоустройството.

Жалбоподателите оспорват заповедта в частта относно отчуждаването на 2,508 дка от собствения им имот с идентификатор 00833.3.44, находящ се в гр.Ахелой, целият с площ от 4,998 дка. Възразяват, че е постановена от некомпетентен орган, тъй като се касае за изграждането на национален обект, поради което отчуждаването следва да се извърши с решение на Министерския съвет. Оспорват и размера на определеното им обезщетение, като считат, че не е взето предвид обстоятелството, че имотът е с променено предназначение и с начин на трайно ползване за индивидуално застрояване, възразяват, че стойността на обезщетението значително се различава от пазарната цена на имота, не са били зачетени разходите по промяна на предназначението, не е взет предвид метода на приходната стойност, както и обстоятелството, че оставащата част от имота става непригодна за използване съобразно одобрения ПУП, като са ограничени възможностите за застрояване.  Иска се отмяна на заповедта.   

В съдебно заседание жалбоподателите се явяват лично и чрез представител по пълномощие, като поддържат жалбата си, ангажират допълнителни доказателства, претендират разноски.

Ответникът – областен управител на област Бургас се представлява от юрисконсулт, който оспорва основателността на жалбата, като поддържа становището за наличие на материална компетентност у административния орган, както и счита, че обезщетението е законосъобразно определено.

Заинтересованата страна „Агенция пътна инфраструктура”, чрез процесуалния си представител, също счита жалбата за неоснователна, поддържа становището, че не е налице хипотеза на изграждане на национален обект, а за определеното парично обезщетение счита, че следва да се възприеме оценката изготвена в хода на отчуждителната процедура.

Жалбоподателите са собственици на процесния недвижим имот, видно от представяния по делото титул за собственост -  Нотариален акт № 90, том ІІІ, рег.№ 1943, дело № 395/2004г. по описа на нотариус с рег. № 249 на НК.

С решение № 2/07-09.04.2009г. на председателя на комисията по чл.17, ал.1, т.1 от ЗОЗС е променено предназначението на имота от земеделска земя за изграждане на обект „Жилищно строителство“ съгласно влязъл в сила ПУП, одобрен със Заповед № РД-16-1301/26.09.2008г. на кмета на община Поморие.

Със заповед № РД-02-15-138 от 09.10.2015г. на заместник-министъра на регионалното развитие и благоустройството, на основание чл.129, ал.3, т.2, б. „в във вр. с чл.110, ал.1, т.5 и чл.128, ал.2, 5 и 6 ЗУТ, е одобрен подробен устройствен план-парцеларен план за обект „Път І-9 „Слънчев бряг-Бургас”,  участък Обход на Ахелой от км.207+726.37 до км.212+233.06 и изпарител при км.207+580, нов фундамент на стоманорешетъчен стълб от реконструкция на въздушна линия 20 kV „Равда“ при км. 207+680, реконструкция на оптичен кабел на „Скат“ТВ при км. 212+011, реконструкция на въздушна линия в подземна мрежа при км. 212+120, на територията на  гр.Ахелой, Община Поморие, и с.Равда, Община Несебър, Област Бургас. Заповедта е влязла в сила.

Възложителят на обекта Агенция „Пътна инфраструктура“ е направила искане изх.№ 04-16-2116 от 07.12.2015 г. до министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите за одобряване отчуждаването на засегнатите имоти или части от тях за държавна нужда за изграждане на процесния обект.

Със съвместна заповед № РД-02-14-1413 от 22.12.2015 г. и № ЗМФ-1286 от 17.12.2015 г. на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите, е одобрено отчуждаването на части от имоти - частна собственост и части от имоти-общинска собственост, намиращи се в землищата на гр.Ахелой, Община Поморие, и с.Равда, Община Несебър, Област Бургас, засегнати от изграждането на цитирания обект.

За целите на отчуждаването е изготвен оценителски доклад от независим оценител за определяне на равностойно парично обезщетение на поземлените имоти, засегнати от ПУП-парцеларен план, в частност и на процесния имот собственост на жалбоподателите. За неговата отчуждавана част е определено обезщетение в размер на 13714лв., като предвид обстоятелството, че е била открита само една сходна сделка, обезщетението представлява удвоеният размер на данъчната оценка на основание чл.32, ал.3 от ЗДС, във вр. с чл.96, ал.1 от ППЗДС, във вр. с приложение №2 към чл.20 от ЗМДТ.  

Впоследствие е издадена и процесната Заповед № РД-09-4/20.01.2016г. на областния управител на Област Бургас, допълнена с последваща Заповед № РД-09-5/05.02.2016г. на областния управител на Област Бургас, с която е наредено отчуждаването за държавна нужда за изграждане на обект: „Път І-9 „Слънчев бряг – Бургас”, участък Обход на Ахелой от км 207+726,37 до км 212+233,06, изпарител при км 207+580, нов фундамент на стоманорешетъчен стълб от реконструкция на въздушна линия 20кV „Равда” при км 207+680, реконструкция на оптичен кабел на „Скат ТВ” при км 212+011 и реконструкция на въздушна линия в подземна мрежа при км 212+120”, на части от имоти – частна собственост, намиращи се в землищата на с.Равда, община Несебър и гр.Ахелой, община Поморие, конкретно изброени, като от  собствения на жалбоподателите имот с идентификатор 00833.3.44, находящ се в гр.Ахелой, целият с площ от 4,998 дка, са отчуждени 2,508дка, за което е определено обезщетение в размер на 13714лв.

Жалбоподателите възразяват, че заповедта е постановена от некомпетентен орган, тъй като отчуждаването се извършва за изграждането на национален обект, поради което следва да се осъществи с решение на Министерския съвет. Възражението е неоснователно.  Съгласно чл.34а, ал.1 от ЗДС (вероятно поради грешка, за компетентността на органа жалбоподателите се позовават на чл.32, ал.1 и 2 от ЗДДС) отчуждаването на имоти и части от имоти – частна собственост предназначени за изграждане на национални обекти се извършва с решение на Министерския съвет по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. Според ал.2 на същия член, извън случаите по ал.1 отчуждаването се извършва със заповед на областния управител по предложение на министъра на регионалното развитие и благоустройството и министъра на финансите. Спорно е дали сега изграждания обход на Ахелой представлява част от път І-9, който е обявен за национален обект с Решение   №302 на МС от 20.04.2012г. Към момента на издаване на процесната заповед обходът на гр.Ахелой, който представлява обекта, за чиято нужда се извършва отчуждаването, не е част от трасето на път І-9, нито е налице друго изрично решение на МС, с което този обход на гр. Ахелой да е обявен за национален обект. По тази причина съдът счита, че обектът, за който се извършва отчуждаването, не е национален обект и затова компетентен да издаде заповед от категорията на процесната е именно областният управител. Обстоятелството, че този обход в бъдеще се очаква да стане част от трасето на път І-9 не променя този извод, тъй като от значение за определяне компетентността на органа е дали пътят в проект, представляващ обход на гр.Ахелой към момента на издаване на обжалваната заповед е обявен за национален обект. Такъв акт по отношение на участъка „Обход на гр. Ахелой” липсва и този участък към 20.01.2016г. не е част от трасето на път І-9, поради което компетентен да нареди отчуждаването за държавна нужда за изграждане на този обект е областният управител на област Бургас.

Следващото възражение касае определения размер на обезщетението, което жалбоподателите считат, че не отговаря на пазарната цена на отчуждаваната част от имота им. В тази връзка по делото беше назначена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която извърши оценка на отчуждаваната част съобразно зададени от жалбоподателите критерии – при отчитане на метода на приходната стойност, при отчитане на сервитутните ограничения, засягащи формално неотчуждената част от имота, както и при отчитане на предвидените показатели за бъдещо застрояване. При така зададените критерии вещото лице определи пазарна цена на отчуждаваната част от имота в размер на 299672лв. Съдът не кредитира заключението в тази негова част и по същество няма да го обсъжда, тъй като така предложения от жалбоподателите вариант на определяне на пазарната цена не съответства на изискванията на закона. В производството по отчуждаване на имот по реда на ЗДС не се търси пазарната цена на отчуждавания имот, съобразно която да се определи обезщетението, тъй като то се определя не по този критерий, а съобразно методиката, регламентирана в ЗДС, при която се осредняват цени на сделки с определени характеристики и в този смисъл не се прави оценка на самия отчуждаван имот, поради което е възможно да има значително несъответствие с пазарната цена на имота при така зададената законова регламентация. В този смисъл, за настоящото производство са без правно значение за обезщетяването и възможните сервитутни ограничения. В случай, че такива се учредяват, то те са предмет на друго административно производство.  С оглед специалния характер на ЗДС и специфичността на регламентираното там отчуждаване, приложение следва да намери само съдържащата се в него методика на оценяване, разписана почти казуистично.  В § 1а, т. 1 ДР от ЗДС е дадена легална дефиниция на понятието "равностойно парично обезщетение”, а именно това е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. В следващата т.2 на същия параграф е дадено определение на понятието „Пазарни цени“ и това са осреднените цени от всички сделки с имоти за покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека – обезпечаваща покупко-продажба на имот, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки, с изключение на тези с предмет идеални части от имоти, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от 20 сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните 20 вписани сделки. Осредняването се извършва въз основа на не по-малко от две относими сделки.

Вещото лице е установило наличието на две сделки, за които е преценило, че имотите по тях имат сходни характеристики с отчуждавания имот. Това са типов договор за отстъпено право на строеж върху общинска земя, сключен на 12.02.2015г. между община Поморие и физическо лице. Вещото лице е изчислило по отделно каква е стойността на отстъпеното право на строеж и остатъчната ликвидационна стойност на терена и е определил цена в размер на 36,38 лв. на кв.м. Тази цена е редуцирал с пазарен множител 0,68 поради това, че имотът, предмет на типовия договор за отстъпено право на строеж е в съществуващата регулация на гр. Ахелой с налични по улицата връзки с електроснабдяване, водоснабдяване и битова канализация и след прилагане на този пазарен множител вещото лице е посочило, че цената на кв.м. е 24,74лв. Другата сделка е описана в постановление за възлагане на недвижим имот от 14.07.2014г., който има трайно предназначение „урбанизиран, за ниско застрояване”, намиращ се в гр.Ахелой, чиято цена на кв.м. е 30лв. Вещото лице тук е приложил пазарен множител 0,70, след като е съобразил, че този е в регулация, където са налице връзки с електроснабдяване, водоснабдяване и битова канализация, поради което е получена цена в размер на 21лв./кв.м. От двете сделки е определена една средна стойност от 22,87лв./кв.м., която е умножена по площта, подлежаща на отчуждаване и е получена сумата от 57358лв. след закръгляне.  Съдът не кредитира експертното заключение и в тази негова част. Предложените от експерта две сделки не са такива на имоти със сходни характеристики.  Едно от заложените в закона изисквания е тези имоти да се намират в близост до отчуждавания. Съгласно  §1а, т.4 от ДР на ЗДС имоти, намиращи се в близост до отчуждавания са имотите, които са разположени : а) в един и същ район в големите градове с районно деление; б) в един и същ квартал в другите градове или населени места или селищни образувания; в) в едно и също землище в земеделските територии и горските територии. Хипотезите на буква а) и буква в) се изключват по дефиниция – процесният отчуждаван имот нито се намира в голям град с районно деление, нито е в земеделска или горска територия. Към момента той е с променено предназначение и за него е одобрен ПУП – план за застрояване. Това обаче не го прави част от урбанизираната територия на гр.Ахелой. Съгласно чл.7, ал.1 от ЗУТ урбанизираните територии са населени места и селищни образувания. Именно в такава територия се намират двата имота, сделките с които са използвани от вещото лице като аналози при определяне на пазарната цена на отчуждената част от имота на жалбоподателят и именно поради тази причина той е приложил и пазарен множител, за да ги направи съпоставими. ЗУТ прави разграничение между имоти в урбанизирани територии и отделни поземлени имоти извън тези територии, които също имат близко или идентично предназначение с имотите в урбанизираните територии - за жилищни, общественообслужващи, производствени, складови, курортни, вилни, спортни и развлекателни функции и други – чл.8, ал.1, т.1 от ЗУТ. Процесният имот не е част от урбанизираната територия на населеното място гр.Ахелой, каквито са двата имота-аналози, а имотът на жалбоподателите, като бивш земеделски имот, се намира сред земеделски имоти в землището на гр.Ахелой и в този смисъл имотите не се намират в един и същ квартал, каквато е хипотезата на буква б) на § 1, т.4 от ДР на ЗДС. Отделен е въпросът, че в случая не може да намери приложение предложената от вещото лице корекция чрез пазарен множител, тъй като осредняването на цените предполага зачитането им във вида, в който са посочени в съпоставимите сделки. Прилагането на пазарен множител (корекционен коефициент) вече не осреднява цената, а приравнява имотите за целите на съпоставянето им. Приравняването на имотите-аналози към отчуждавания обаче компрометира тяхното качество на сходност, което също поставя въпроса дали въобще са годни за сравняване. Законовата регламентация именно затова е толкова конкретна, за да се постигне възможно най-реален обективен резултат, изведен въз основа на обективни данни, които да не се корегират чрез т.нар множители или коефициенти, още повече, че тяхната стойност е по преценка на съответния експерт, корекционният коефициент не е нормиран, което предполага субективизъм при подхода. Изложеното сега се отнася преди всичко за неприложимост на пазарен множител за целите на оценяване по реда на ЗДС, но това не компрометира приложимостта му за целите на друг вид оценяване и при приложими други методи.

При тези мотиви съдът приема, че в случая не са налице сделки по смисъла на § 1а, т.2 от ДР на ЗДС, поради което приложение следва да намери хипотезата на чл.32, ал.3, т.1 от ЗДС при определяне на равностойното парично обезщетение, който препраща към чл.96, ал.1 от ППЗДС, във вр. с приложение № 2 към чл.20 от ЗМДТ - при отчуждаване на имоти - частна собственост, в урбанизирани територии и устройствени зони, когато не могат да се определят пазарните им цени по реда на чл.32, ал.2 от ЗДС, равностойното парично обезщетение се определя в съответствие с нормите на приложение № 2 към чл.20 от ЗМДТ, като получената стойност се удвоява. Стойността всъщност е данъчната оценка на имота и именно по този начин е процедирал и административния орган, като определеното обезщетение е извършено по този ред, чрез нейното удвояване. По делото не е налице спор относно данъчната оценка на имота. В този смисъл, след като по делото се установи, че равностойното парично обезщетение не може да бъде определено съобразно § 1а, т.1 и 2 от ДР на ЗДС, то определеното от органа обезщетение по реда на чл.32, ал.3 от ЗДС, във вр. с чл.96, ал.1 от ПП ЗДС, във вр. с приложение № 2 към чл.20 от ЗМДТ, се явява съответно на материалния закон.

Жалбата, като неоснователна, следва да се отхвърли, поради което и на основание чл.172, ал.2 от АПК и чл.38, ал.8 от ЗДС, Бургаският административен съд, ІХ-ти състав,

 

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ жалбата на К.Х.М. и Т.Я.М.,*** против Заповед № РД-09-4/20.01.2016г. на областния управител на област Бургас, изменена с последваща Заповед № РД-09-5/05.02.2016г. на областния управител на област Бургас.

 

Решението не подлежи на обжалване.

 

                                                           СЪДИЯ: