Р Е Ш Е Н И Е

 

 

№:396                                10.03.2015г.                              гр.Бургас,

 

В ИМЕТО НА НАРОДА

 

 

Административен съд – гр.Бургас                                                              VІІ състав

На седми март                                                   две хиляди и шестнадесета година

В публично заседание в следния състав:

    Председател:Румен Йосифов

Секретар: С.Х.

като разгледа докладваното от Румен Йосифов

административно дело № 401 по описа за 2016 година, за да се произнесе взе пред вид следното:

 

 

Производството по реда на чл.145 - чл.178 от Административно-процесуалния кодекс (АПК), във връзка с чл.27, ал.1 от Закона за общинската собственост (ЗОС).

Образувано по жалба на Ц.И.С.,*** и К.И.С., ЕГН ***********, *****, против заповед № 260/28.01.2016г. на кмета на Община Бургас, с която на основание чл.25, ал.2, вр.  чл.21, ал.2 от ЗОС и в чл.205, т.1 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), е отчужден поземлен имот (ПИ) с проектен идентификатор 07079.820.1313, с площ от 70кв.м., по скица-проект по КК на гр.Бургас, кв.Сарафово, образуван от част от поземлен имот с идентификатор 07079.820.1070 по КК на гр.Бургас, съответстващ на бивш имот №014063, с площ от 2205кв.м. по недействаща Карта на възстановената собственост (КВС), м.Овошките (старо наименование „Манаф хенде“), кв.Сарафово, гр.Бургас и е определено обезщетение в размер на по 850,85лв. за всеки един от двамата.

Жалбоподателите изразяват несъгласие с определения от административния орган размер на обезщетението. Считат, че в тази част заповедта е незаконосъобразна, поради силно занижаване на определената оценка на имота, която е далеч по-ниска от пазарните цени на имоти със сходна характеристика. Молят да бъде изменена оспорената заповед в частта досежно определеното парично обезщетение. В съдебното заседание процесуалният представител на жалбоподателите адв.Й., поддържа жалбата. По искане на жалбоподателите съдът извърши съдебно-оценъчна експертиза.

 Ответникът – кмета на Община Бургас, чрез процесуалния си представител ю.к.И. изразява становище за неоснователност на жалбата. Представя цялата преписка по издаването на оспорения акт. В хода по същество пледира за отхвърлянето на жалбата.

 

Административен съд Бургас в настоящия си състав, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема за установено от фактическа страна следното:

Съгласно нотариален акт № 19, т.ІІ, рег.№ 2395, д.№ 564/23.07.1999г. на нотариус №290 Бинка Кирова, за собственост на недвижими имоти, възстановени по Закона за собствеността и ползването на земеделските земи (ЗСПЗЗ), вписан с Акт №189, т.ХV, вх.р.№ 7487 от 26.07.1999г. на Службата по вписванията Бургас и удостоверение за наследници изх.№ 94-01-41596/01.12.2015г. на Община Бургас, жалбоподателите Ц.И.С. и К.И.С., като наследници по закон на С.К.С., починала на 09.09.2004г., се легитимират като собственици на недвижими имот – лозе в местността „Манаф хенде“, съставляващо имот №014063 (парцел № 063 в масив №014), с площ от 2205кв.м. по плана за земеразделяне на кв.Сарафово, гр.Бургас.

От приложеното по делото удостоверение изх.№ 25-53122/30.07.2015г., издадено от СГКК-Бургас, се установява, че ПИ с идентификатор 07079.820.1070 представлява земеделска земя и е начин на трайно ползване - нива.

С влязло в сила решение № 29-34 от 18.12.2009г. на Общински съвет Бургас (съобщ. обн. ДВ бр.14/19.02.2010г.) е одобрен подробен устройствен план – план за улична регулация (ПУП-ПУР) за разширение на кв.Сарафово, масиви 14 и 15 местности „Манаф хенде“ и „Манастирското“, с който се предвиждат нови обслужващи улици и се обособяват квартали от №70 до №82.

Във връзка с изпълнението на „Интегриран проект за рехабилитация и разширение на ВиК мрежите в кв.Сарафово, гр.Бургас“ по Оперативна програма „Околна среда 2007-2013г.“, поради невъзможност посочените важни обществени интереси да бъдат задоволени по друг начин, е предприета процедура по отчуждаване на части от имоти, попадащи в трасето на обекта, в това число част от поземлен имот с идентификатор 07079.820.1070 по КК на гр.Бургас, съответстващ на бивш имот №014063, с площ от 2205кв.м. по недействаща КВС, м.Овошките (старо наименование „Манаф хенде“), кв.Сарафово, гр.Бургас, собственост на жалбоподателите. С оглед прилагане на плана за улична регулация е издадена скица-проект № 15-331909-04.08.2015г. на СГКК-Бургас, с която засегнатите части от посочения имот са обособени в самостоятелен поземлен имот с проектен идентификатор 07079.820.1313 и с проектна площ от 70кв.м.

На основание чл.22, ал.3 от ЗОС е възложена експертна оценка, извършена от лицензирания оценител И.К., с която е определено парично обезщетение в размер на по 24,31 лева за кв.метър, или общо 1701,70лева за отчуждаваната част от 70кв.м. – по 850,85лв. за всеки един от двамата жалбоподатели. Оценителят К. взел предвид реално сключените сделки за период от една година преди оценката, като е изключил две от тях като неотговарящи на изискванията на § 1, т.2 от ДР на ЗОС и е използвал като аналози при оценката си останалите четири, а именно:

1.Покупко-продажба от 22.12.2014г. на ПИ 07079.1.1139, с площ от 3,754 дка в м.Кюшето, с предназначение: земеделска, продавач: „Булрент“ООД, купувач: К.М. (управител на дружеството-продавач), продажна цена: 750лв., дан.оценка: 744,98лв.;

2.Договорна ипотека от 27.02.2015г. на ПИ 07079.1.998, с площ от 3,183 дка в м.Соката, с предназначение: земеделска, кредитор: „Ем Джи Финанс“АД, длъжник: Р.Д., размер на кредита: 5000лв.;

3.Подновяване от 05.03.2015г. на договорна ипотека от 08.08.2005г. на имот 014071, с площ от 2,208 дка в м.Манаф хенде, с предназначение: земеделска, кредитор: „Банка ДКС“ЕАД, длъжник: Н.М., размер на кредита при отпускането: 157`000лв., а при подновяването: 94`909,35лв.;

4. Договорна ипотека от 10.03.2015г. на ПИ 07079.820.1063, с площ от 2,498 дка в м.Манаф хенде, с предназначение: земеделска, кредитор: К. К., длъжник: „Булкам Сий Трейдинг“ООД, размер на кредита: 61`500 евро.

След като е използвал тези аналози оценителят К. вместо да изчисли по отделно колко е била цената за един кв.м. на четирите имота при всяка една от сделките, е сборувал всички цени по сделките и ги е разделил на общия сбор от площта на четирите имота, като е получил цена от 24,31 лева за кв.метър. Този негов метод за изчисление не може да се приеме за прецизен, тъй като при него участват всички цени и площта на всички имоти, но това са сделки които не са се осъществили. Например сумата от 750лв. като цена по първата сделка, не се отнася за площта от 2,498 дка по четвъртата сделка. Същото се отнася и за останалите цени и площи. За да се определи реалната цена на всяка една от сделките, следва да бъде определена цената на един кв.метър от всеки от имотите, което всъщност представлява именно цената на сделката и едва тогава да се намери средното аритметично. Тази грешка при оценяването е отбелязана и в заключението на съда в.л.Ч., която правилно е изчислила средна пазарна цена в размер на 30,26лв. за кв.метър при използването като аналози на горепосочените четири сделки.

Данъчната оценка на процесните 70 кв.м. от поземлен имот с идентификатор 07079.820.1070 по КК на гр.Бургас възлиза на 13,89лв., съгласно представеното удостоверение № ДО007925/01.09.2015г.

На основание чл.25, ал.1 от ЗОС са публикувани на 15 и 16.12.2015г. уведомления за предстоящото отчуждаване в два централни и един местен ежедневник, на таблото за обяви на общината както и на нейната интернет-страница. След изтичане на регламентирания в чл.25, ал.2, изр.2 от ЗОС едномесечен срок е издадена оспорената заповед № 260/28.01.2016г.

По делото по искане на жалбоподателите беше извършена съдебно-техническа експертиза от вещото лице инж.Т.Ч. за оценка на пазарната стойност на отчуждаваната част. Ч. освен констатираната и от съда неточност при изчисляване цената на един кв.метър от оценителя К., е изключила като аналози първите три сделки от горе посочените четири. Първата от сделките с мотив, че била сключена между свързани лица и е изповядана на данъчна оценка. Втората, защото попада в терен със самостоятелен устройствен режим – за транспортно-комуникационна инфраструктура. Третата, защото имотът е със сменен статут – в новообразуваното УПИ има изграден жилищен комплекс. Поради това в.л.Ч. е използвала за аналог само четвъртата сделка, при което е определила парично обезщетение в размер на по 48,15 лева за кв.метър, или общо 3370,50лева за отчуждаваната част от 70кв.м. – по 1685,25лв. за всеки един от двамата жалбоподатели.

 

При така установената фактическа обстановка, съдът достига до следните правни изводи:

Жалбата е процесуално допустима – подадена е от надлежна страна и в предвидения 14-дневен преклузивен срок за обжалване от съобщаването й. Заповедта е връчена на жалбоподателите на 10.02.2016г. видно от отбелязването на последната й страница, а жалбата е подадена на 11.02.2016г., съгласно входящия индекс

Разгледана по същество, жалбата е основателна.

Административното производство е проведено по реда на Глава ІІІ от ЗОС. С издаването на оспорената заповед кметът на Община Бургас е упражнил правомощието си по чл.25, ал.2 от ЗОС да издаде заповед за отчуждаване на недвижим имот във връзка с реализацията на обект – публична общинска собственост, а именно: разширение на ВиК мрежа. В постановения административен акт – заповед № 260/28.01.2016г. е посочено основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението на имота, неговите собственици, размера на обезщетението и датата, на която започва изплащането му по сметката на правоимащите физически лица. Преди издаването й предстоящото отчуждаване е било обявено съгласно изискванията на чл.25 от ЗОС.

Предвид горното и при извършената служебна проверка за законосъобразност на оспорвания административен акт съдът констатира, че същият е издаден от компетентен орган, в законоустановената форма, при спазване на административнопроизводствените правила, но в нарушение на приложимия материален закон.

Съгласно чл.21, ал.1 от ЗОС имоти собственост на физически или на юридически лица, могат да бъдат отчуждавани принудително за задоволяване на общински нужди, които не могат да бъдат задоволени по друг начин, въз основа на влязъл в сила подробен устройствен план, предвиждащ изграждането на обекти публична общинска собственост след предварително и равностойно парично обезщетение. Следващата алинея уточнява кои точно имоти могат да се отчуждават за изграждането и експлоатацията на обектите по ал.1 от чл.21 от ЗОС – тези, които се засягат непосредствено от предвиденото строителство или които стават негодни за застрояване или ползване съобразно устройствените, санитарно-хигиенните и противопожарните правила и нормативи и изискванията за сигурност и безопасност. Идеята на законодателя е, че отчуждаване за общински нужди се допуска само ако е налице влязъл в сила ПУП, който има предвиждане за изграждане на нов обект публична общинска собственост. При това положение, съдът обосновава извод, че е налице главната материално-правна предпоставка на закона, а именно: част от имота на жалбоподателите е предвидена по ПУП за изграждането на ВиК мрежа, съгласно писмо рег.№ 13-00-21/10/20.08.2014г. на главния архитект на Община Бургас.

Според нормата на чл.22, ал.3 от ЗОС, кметът на общината възлага на оценители определяне на равностойно парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване. Размерът на паричното обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение преди влизане в сила, съответно преди одобряване на подробния устройствен план, въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот (ал.5). Според дефиницията, дадена в § 1, т. 1 от ДР на ЗОС, „равностойно парично обезщетение” е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на същия закон. „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики” са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота (т. 2 на §1 от ДР на ЗОС), а „имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот” са имоти, които се намират в една и съща ценова зона с отчуждавания имот- в урбанизираните територии или в едно и също землище с отчуждавания имот- в земеделските територии и в териториите на гори и земи от горския фонд (т. 3).

При така направения преглед на приложимата правна уредба съдът намира, че следващото се равностойно парично обезщетение е определено правилно от в.л.Ч.. Законосъобразно тя е изключила като аналог първата сделка – покупко-продажбата от 22.12.2014г. на ПИ 07079.1.1139, с площ от 3,754 дка в м.Кюшето, тъй като е между свързани лица – продавач е „Булрент“ООД, а купувач К.М., която е управител на това дружество. Вярно е, че сделките между свързани лица не са изрично изключени съгласно §1, т.2 от ДР на ЗОС, но при тях не се реализира основния принцип при изчисляване на равностойното обезщетение – използването на сделки по пазарни цени. При сделките от този тип реалната пазарна цена не е основен мотив, като в повечето случаи, както и при посочената сделка, те се сключват при цена в размер на данъчната оценка. Правилно в.л.Ч. е изключила и втората сделка – договорната ипотека от 27.02.2015г. на ПИ 07079.1.998, с площ от 3,183 дка в м.Соката, заради установения от нея устройствен режим за транспортно-комуникационна инфраструктура, който е виден и от приложената от това вещо лице схема – имотът попада в района на летище Бургас. По отношение на третата сделка – подновяването от 05.03.2015г. на договорна ипотека от 08.08.2005г. на имот 014071, с площ от 2,208 дка в м.Манаф хенде, същата се налага да бъде изключена главно заради обстоятелството, че същата е сключена през 2005г., т.е. извън нормативно предвидения срок §1, т.2 от ДР на ЗОС и се касае за подновяване действието през 2015г. на вече сключена сделка. Освен това следва да бъде споделен и мотивът на в.л.Ч. за изключването на тази сделка – понастоящем имот 014071 е с променен статут и върху новообразувания от него урегулиран поземлен имот има изграден жилищен комплекс. Между впрочем този мотив е послужил на оценителя К. да изключи покупко-продажбата от 17.06.2015г. на ПИ 07079.820.1099, с площ от 1,473 дка в м.Манаф хенде, продавачи: Й.Х. и Л. Д., купувач: „Сахос Груп“ЕООД, при която продажна цена е в значителния размер от 240`000 евро.

Предвид изложеното се налага извода, че приетата от административния орган пазарна цена на имота е занижена и не е съобразена с изискванията на чл.22, ал.5 от ЗОС. Ето защо, оспорената заповед следва да се измени, като определената в нея стойност на равностойно парично обезщетение се увеличи до размера на определената с експертизата на в.л.Ч. стойност, а именно 3370,50 лева, разпределена между собствениците на имота при равни дялове от по 1685,25 лева.

По делото е направено искане за присъждане на съдебно-деловодни разноски от двете страни в процеса. След като се съобрази с разпоредбата на чл.143, ал.1 от АПК и изхода на делото пред настоящата инстанция, съдът намира, че в полза на жалбоподателя следва да се присъдят извършените по делото разходи в размер на 810 лева, от които 10 лева държавна такса, 350 лева за възнаграждение на вещото лице и 450 лева платено адвокатско възнаграждение по договора за правна помощ.

Мотивиран от горното и на основание чл.172, ал.2 от АПК във връзка с чл.27 от ЗОС, Административен съд Бургас, VІІ-ми състав

 

Р  Е  Ш  И:

 

ИЗМЕНЯ  заповед № 260/28.01.2016г. на кмета на Община Бургас, в ЧАСТТА с която е определено обезщетение за отчуждаване на поземлен имот с проектен идентификатор 07079.820.1313, с площ от 70кв.м., по скица-проект по КК на гр.Бургас, кв.Сарафово, образуван от част от поземлен имот с идентификатор 07079.820.1070 по КК на гр.Бургас, съответстващ на бивш имот №014063, с площ от 2205кв.м. по недействаща КВС, м.Овошките (старо наименование „Манаф хенде“), кв.Сарафово, гр.Бургас, като УВЕЛИЧАВА размера на паричното обезщетение от 1701,70лева на 3370,50 лева (три хиляди триста и седемдесет лева и петдесет стотинки), разпределено между собствениците Ц.И.С., ЕГН-********** и К.И.С., ЕГН-**********, при равни дялове – по 1685,25 лева (хиляда шестстотин осемдесет и пет лева двадесет и пет стотинки) за всеки един от тях.

ПОТВЪРЖДАВА заповед № 260/28.01.2016г. на кмета на Община Бургас в останалата й част.

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на Ц.И.С., ЕГН-********** и К.И.С., ЕГН-**********, съдебно-деловодни разноски в размер на 810 (осемстотин и десет) лева.

РЕШЕНИЕТО е окончателно и не подлежи на обжалване на основание чл.27, ал.6 от ЗОС.

 

                                                                                                 

                                      

                                                                            СЪДИЯ: