РЕШЕНИЕ

 

398                                 дата 11 март 2016 год.                   град Бургас

 

В  ИМЕТО  НА НАРОДА

 

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД – Бургас,   ІХ-ти състав,

в публично заседание на 07 март 2016 год.,

 в следния състав:

 

                                                                                                Съдия:  ПАВЛИНА СТОЙЧЕВА

                                         

Секретар: К.Л.

Прокурор: …………..…………….

 

разгледа адм. дело № 400 по описа за 2016 год.

и за да се произнесе взе предвид следното:

 

 

Производството е по реда на чл. 145 и сл. от АПК, във връзка с чл. 27, ал. 1 от Закона за общинската собственост.

Предмет на оспорване е Заповед № 254/28.01.2016г. на кмета на община Бургас, с която, на основание чл.25, ал.2, във вр. с чл.21, ал.2 от ЗОС, е отчужден поземлен имот с проектен идентификатор 07079.820.1324 по КККР на гр.Бургас, с площ от 172 кв.м., образуван от поземлен имот с идентификатор 07079.820.1077 по КК на гр.Бургас, целият с площ от 3036 кв.м., съответстващ на бивш имот № 015033 по недействащата Карта на възстановената собственост, местност „Манастирското“, землище на кв.Сарафово, гр.Бургас, от собствениците на имота И.Г.Т. и А.И.Т.,***, съгласно влязъл в сила ПУП-ПУР за разширение на кв.Сарафово, одобрен с Решение № 29-34/18.12.2009г. на Общински съвет – Бургас. Определено е и обезщетение на собствениците на имота в размер на 3135,99лв. за И.Т. и в размер на 1045,33лв. за А.Т..

Заповедта се оспорва от собствениците на отчуждавания имот И.Т. и А.Т., които възразяват, че определеното парично обезщетение е силно занижено и като такова е неадекватно на отчуждаваната част, като посочват, че имота отстои на 150м от морската брегова ивица, поради което не може да бъде отчужден при цена от около 12 евро/кв.м., като в тази връзка твърдят, че актуалните оферти на имотните агенции са от порядъка на 150-190 евро на кв.м.. Считат, че реалната цена на имота е около 100 евро/кв.м., поради което искат да им бъде присъдено обезщетение съобразно този размер.

В съдебно заседание жалбоподателите се представляват от пълномощник, който поддържа жалбата на сочените в нея основания, ангажира допълнителни доказателства, претендира разноските по делото.

Ответникът - кмет на община Бургас се представлява от юрисконсулт, който оспорва основателността на жалбата и пледира за нейното отхвърляне, както и присъждане на разноските. При определяне размера на обезщетението моли да се вземе предвид оценката извършена в административното производство.

Жалбата е процесуално допустима за разглеждане, като подадена от надлежни страни, засегнати от действието на издадения административен акт и депозирана в предвидения от закона срок.

Разгледана по същество е неоснователна.

Безспорни по делото са фактите относно наличието на влязъл в сила ПУП-ПУР, одобрен с Решение № 29-34/18.12.2009г. на Общински съвет – Бургас за разширение на кв.Сарафово – масиви 14 и 15, местност „Манаф хенде“ и местност „Манастирското“, с който се предвиждат изграждането на нови обслужващи улици и се обособяват квартали от № 70 до № 82.  Жалбоподателите са собственици на ПИ с идентификатор  07079.820.1077 по КК на гр.Бургас, като в изпълнение на горното решение, с процесната Заповед № 254/28.01.2016г. се отчуждава  част от имота – 172 кв.м., които се обособяват в ПИ с проектен идентификатор 09097.820.1324. Определено е обезщетение на двамата собственици -  за жалбоподателя Т. – в размер на 3135,99лв., а за жалбоподателката Т. – в размер на 1045,33лв.  Размерът на обезщетението административният орган е определил въз основа на възложена експертиза, видно от която, експертът е издирил съпоставими за целта на изследването възмездни сделки, сключени в периода 01.11.2014г. – 31.10.2015г., вписани в Службата по вписванията – гр.Бургас и касаещи имоти със сходни характеристики по смисъла на § 1, т.2 от ДР на ЗОС. Съобразно тези критерии експертът е открил четири сделки, въз основа на които е получил осреднена цена от 24,31 лв./кв.м., поради което размерът на обезщетението възлиза на 4181,32лв., което е разпределено между двамата жалбоподатели, съобразно дела им в собствеността, а именно – в размер на 3135,99лв., съответстващ на ¾ идеални части за жалбоподателя Т. и в размер на 1045,33лв., съответстващ на ¼ идеална част за жалбоподателката Т..

Жалбоподателите оспорват размера на определеното им обезщетение, като в тази връзка по делото беше назначена съдебно-техническа експертиза, вещото лице по която също издири релевантни сделки за имоти, за които е преценило, че попадат в обхвата на § 1, т.2 от ДР на ЗОС, като по отношение на сделките, с които е работил експертът в административното производство вещото лице уточнява, че не взема предвид една от тях, тъй като посочените в нея цени не съответстват на Наредбата за определяне на цени на земеделските земи. Ползвал е другите три сделки от експертизата в административното производство, но за тях е посочил, че следва да се вземе освен главницата, но и договорената лихва по договорите, както и е издирена  още една сделка, която е включена в калкулацията. В резултат на тези уточнения, подробно развити в експертното заключение, вещото лице е определило размера на обезщетението по метода на сравнителната стойност – 7502,64лв., което съобразно дяловете на съсобствениците определя обезщетение в размер на 5626,98лв. за жалбоподателя Т. и в размер на 1875,66лв. за жалбоподателката Т..

Съдът кредитира частично изготвената в хода на съдебния процес съдебно-техническа експертиза поради следните мотиви:

В § 1, т. 1 ДР от ЗОС е дадена легална дефиниция на термина "равностойно парично обезщетение”, а именно е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. В следващата т.2 на същия параграф е дадено определение на понятието „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики" и това са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота.

Видно от констативно-съобразителната част на съдебно-техническата експертиза, вещото лице е включило сделка по НА № 122/14.01.2016г. за продажба на 233,33 кв.м. идеални части от поземлен имот в местността „Кюшето“, кв.Сарафово за сумата от 6000лв., сключена между две физически лица. Това противоречи на изискванията, заложени в посочения § 1, т.2 от ДР на ЗОС, видно от които, при съпоставимите сделки, поне една от страните по тях следва да е търговец, поради което, на това основание, тази сделка следва да се изключи от калкулацията.

Вещото лице е включило също така и стойността на законна ипотека върху поземлен имот – лозе с площ от 2208 кв.м., местността „Манаф хенде“, землище на кв.Сарафово (същата сделка е взета и от експерта в административното производство), за която е налична молба от 05.03.2015г. от Банка ДСК за подновяването й. Тази законна ипотека е вписана на 08.03.2005г. в полза на ипотекарния кредитор за обезпечение на кредит в размер на 157000лв., като към момента на искането за подновяването й е поискано то да се извърши за остатъка от задължението в размер на 94909,35лв., включващо главница, лихви, разноски и комисионни. След като първоначалната ипотека е вписана на 08.03.2005г., то очевидно излиза извън законово установения 12-месечен период по смисъла на § 1, т.2 от ДР на ЗОС, поради което и няма основание тя да се включва в калкулацията с първоначалния си размер от 157000лв. Извършеното понастоящем подновяване за сумата от 94909,35лв. макар да се включва в 12-месечния период, по своята същност то не представлява нова ипотека, по това подновяване не се извършва ново договаряне между длъжника и кредитора, а е само действие в изпълнение нормата на чл.172 от ЗЗД, за да запази реда на вписването на първоначалната ипотека и в този смисъл няма характер на самостоятелна ипотека по смисъла на § 1, т.2 от ДР на ЗОС и на това основание също не следва да се включва в калкулацията при осредняването на цените на сделките на съпоставимите имоти. В тази част съдът не кредитира експертното заключение нито на вещото лице по делото, нито на това в административното производство.

В обхвата на сделките с имоти със сходни характеристики вещото лице е включило и учредяване на договорна ипотека с НА № 123/27.02.2015г., видно от който, дружество-заемодател е предоставило паричен заем на физическо лице в размер на 5000лв., както и е договорено възнаграждение по заема в размер на 1200лв. За обезпечаване на задължението в неговата цялост, в т.ч. главница, възнаградителни лихви, неустойки, разноски, в полза на заемодателя е учредена ипотека върху поземлен имот, с предназначение на територията – земеделска и начин на трайно ползване - нива, находящ се в местността „Соката“, кв.Сарафово, с площ от 3183 кв.м. При изслушване в съдебно заседание относно местонахождението на този имот спрямо процесната отчуждавана част, вещото лице уточни, че тази местност се намира от северната страна на кв.Сарафово, на не по-малко от 500м от морския бряг, като между процесния имот на жалбоподателите и този сравняван имот са разположени други имоти.  Независимо от тази сравнителна отдалеченост на имота по тази сделка, той отговаря на критерия да се намира в близост до отчуждавания имот по смисъла на § 1, т.3, б.“б“ от ДР на ЗОС, съгласно който, имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот са имоти, които се намират в едно и също землище с отчуждавания имот, когато става дума за земеделска територия. В случая и двата имота се намират в едно и също землище – това на кв.Сарафово и попадат в територия с предназначение – земеделска. Съобразно тези мотиви тази сделка може да бъде ползвана за целите на обезщетяването. Тази сделка е била включена и в експертизата в административното производство, но експертът там е взел предвид само главницата на задължението, без договорените лихви, поради което съдът възприема варианта на съдебната експертиза, където вещото лице е включило и лихвите, тъй като от клаузите на договора е видно, че договореното обезпечение – ипотека покрива задължението в неговата цялост, в т.ч. и лихви.

Четвъртата сделка, която е ползвало вещото лице е тази по НА № 137/10.03.2015г. на Службата по вписванията Бургас, видно от който търговец е предоставил паричен заем на физическо лице в размер на 61500 евро, както и е договорено плащането на лихва за 12 месеца по 1943 евро на месец. Съобразно клаузите на тази сделка вещото лице е изчислило, че общо задължението възлиза на 84816 евро, чиято равностойност е 165885,68лв. За обезпечаване на вземането с НА е учредена договорна ипотека върху недвижим имот – нива в местността „Манаф хенде“, землище на кв.Сарафово, с площ от 2498 кв.м. Тази сделка отговаря на всички критерии по § 1, т.2 от ДР на ЗОС, поради което съдът кредитира експертното заключение в тази негова част. Тази сделка е била включена и в експертизата в административното производство, но експертът там е взел предвид само главницата на задължението, без договорените лихви, поради което съдът възприема варианта на съдебната експертиза, където вещото лице е включило и лихвите, тъй като от клаузите на договора е видно, че договореното обезпечение – ипотека покрива задължението в неговата цялост, в т.ч. и лихви.

С оглед изложените мотиви съдът възприема от предложените от вещото лице по делото като съпоставими сделки само последните две – по НА №  123/27.02.2015г. и по НА № 137/10.03.2015г.

По отношение на сделките, издирени от експерта в административното производство съдът взема предвид сделката по НА № 32/23.12.2014г. за покупко-продажба на недвижим имот, при която търговец е продал на физическо лице поземлен имот, представляващ нива в местността „Кюшето“, землище на кв.Сарафово с площ от 3754 кв.м. за сумата от 750лв. Вещото лице по съдебната експертиза изключи тази сделка, тъй като стойността по нея е близка до данъчната оценка на имота – 744,98лв., като вещото лице посочва, че така определената цена противоречи на Наредбата за реда за определяне на цени на земеделските земи. Този извод на вещото лице не се споделя от съда. Няма основание сделки, чиято стойност е близка до данъчната оценка, да не бъдат зачетени, в случай че отговарят на изискванията на § 1, т.2 от ДР на ЗОС, същите са вписани в Службата по вписванията и имат реален характер. В закона не се съдържат ограничения за възприемането на подобни сделки, поради което съдът взема предвид и тази сделка.

Така, следва да се вземат предвид следните пазарни цени на имоти със сходни характеристики по двете изготвени за целта експертизи, както следва: по експертизата на вещото лице в съдебното производство – сделка по НА № 123/27.02.2015г. на сравнителна стойност 6200лв. за имот с площ 3183кв.м., сделка по НА № 137/10.03.2015г. на сравнителна стойност 165885,68лв. за имот с площ от 2498 кв.м., а по експертизата в административното производство следва да се вземе предвид сделка по НА № 32/23.12.2014г. на сравнителна стойност 750лв. за имот с площ от 3754 кв.м. Общата стойност на трите сделки е 172835,68лв., която сума следва да се раздели на общата квадратура на имотите – 9435 кв.м., в резултат на което се получава осреднена стойност на 1 кв.м. – 18,32 лв. След като тази стойност се умножи по отчуждаваната част от 172 кв.м. се получава размер на обезщетението – 3151,04лв., което е по-ниско от определеното от административния орган. Предвид правилото, че в съдебното производство не може да се влошава положението на жалбоподателя, съдът не би могъл да определи по-нисък размер на обезщетението, поради което жалбата следва да се отхвърли като неоснователна.

Възраженията на жалбоподателите, че съобразно разположението на техния имот в близост до морския бряг, то неговата пазарна цена е значително по-висока, са неоснователни в контекста на отчуждителната процедура. В производството по отчуждаване на имот по реда на ЗОС не се търси пазарната цена на отчуждавания имот, съобразно която да се определи обезщетението, тъй като то се определя не по този критерий, а съобразно методиката, регламентирана в § 1, т.2 от ДР на ЗОС, при която се осредняват цени на сделки с определени характеристики и в този смисъл не се прави оценка на самия отчуждаван имот, поради което е възможно да има значително несъответствие с пазарната цена на имота при така зададената законова регламентация.

С оглед изхода на делото, в полза на ответната страна следва да бъдат присъдени претендираните разноски в минимален размер от 522,69 лв.

Така мотивиран и на основание чл. 172, ал. 2 от АПК, Бургаският административен съд, ІХ-ти състав,

 

РЕШИ:

 

ОТХВЪРЛЯ жалбата на И.Г.Т. и А.И.Т.,*** против Заповед № 254/28.01.2016г. на кмета на община Бургас.

ОСЪЖДА И.Г.Т., с ЕГН ********** и А.И.Т., с ЕГН **********, двамата от гр.Бургас, кв.Сарафово, ул.“Ангел Д.“*** сумата от 522,69лв. разноски по делото.

 

Решението е окончателно.

 

 

                                                                                         СЪДИЯ: