ПРОТОКОЛ

 

 

Година 2018, 14.03.                                                                               град  Бургас

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД                              ІІІ-ти Административен състав

На четиринадесети март                                 две хиляди и осемнадесета година

в публично заседание в следния състав:

 

 

                      ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧАВДАР ДИМИТРОВ

 

Секретар: Ирина Ламбова

Прокурор:

Сложи за разглеждане докладваното от съдия Димитров

административно дело номер 2202 по описа за 2017 година

На именното повикване в 13:45 часа се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ „ПРОМСТРОЙ“ ООД, със законен представител К.С.,  не се  явява. За него се явява адв.А., надлежно упълномощена,с представено пълномощно по делото.

 ОТВЕТНИКЪТ по ОСПОРВАНЕ – ДИРЕКТОР НА  ДИРЕКЦИЯ ОДОП гр.БУРГАС, редовно уведомен, представлява се от ю.к.М.,  надлежно упълномощен, с представено пълномощно по делото.

Явява се вещото лице Б.К.К..

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ.А.: Да се даде ход на делото.

Ю.К. М.: Да се даде ход на делото.

 

          Предвид обстоятелството, че  не са налице  процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

 

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът ДОКЛАДВА, че по делото е постъпило заключение по допуснатата съдебно-техническа експертиза, като заключението е депозирано с вх.№2682 /06.03.2018 година  – т.е. в законоустановения 7-дневен срок по чл.199 от ГПК.

СТРАНИТЕ: Да се изслуша вещото лице К..

ПРИСТЪПВА към разпит на вещото лице по изготвената съдебно-техническа експертиза, като СНЕМА самоличност на вещото лице, както следва:

Б.К.К.- На 60 години, българка, български гражданин, неосъждана, с висше образование, без родство и особени отношения със страните.

 

Предупредена за наказателната отговорност по чл.291 от НК.

          Обещава да даде заключение по съвест и разбиране.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Поддържам заключението, което съм изготвила.

АДВ.А.: Нямам въпроси към вещото лице.

Ю.К.М.: Имам въпроси към вещото лице.На стр.№3 как сте определи РЗП на обекта?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: В таблицата съм направила извадка от данните по представените в преписката схеми на самостоятелни обекта. А  за РЗП съм ползвала данните от нотариалния акт от 2014 година. Освен това РЗП съм определила на база на проектната документация архитектурен  и инвестиционен проект, чиито резлутати са поместени на последната страница. Разликата между  РЗП  по нотариален акт и по изчисление е много малка. Аз съм приела тази, която фигурира в нотариалния акт от 2014 година- 733 кв.м.  И тази разлика съм записала в т.5.3., че се дължи  на неправилната геометрична форма на парцела и застрояването. Изчисленията са направени на база котировки означени в чертежите и има още един начин, а именно на базата на  електронно измерване от файл, предоставен от архитекта,  който не беше предоставен и съм приложила изчислителния метод в котировки по чертежи.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.:  По чертежите   колегата Ви инж. З.Ч.А.е посочила 861 кв.м., къде се намира  разликата?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Не мога да кажа от къде е разликата.Как тя е фиксирала  тази стойност не мога да отговоря.Мисля,че е прибавила сутерена, но той не влиза в РЗП на сградата. РЗП се смята от  застроените площи на надземните етажи.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: На стр.№4 – Може ли да каже вещото лице какви довършителни работи по обекта са изпълнени към момента на извършване на продажбата - 29.12.2014 г. и къде точно са взети предвид тези довършителни работи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Има представено  удостоверение за степен на завършеност по чл.181, ал.2 от ЗУТ, в което пише, че сградата е покрита, с частично монтирана дограма и към момента на проверката се изпълняват довършителни работи. Тъй като тази информация е неясна и недостатъчна, аз съм приела и с 10 % съм завишила стойността в полза на частични довършителни работи.В таблица №3 на ред 13 съм  посочила корекции частични довършителни работи.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Питам по Таблица №2 на стр.№4?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Увеличението се състои в това, че е приет 70 % за корекция за степен на завършеност. Етап  груб строеж е с по- малко от 70%,  съгласно ЗМДТ-Приложение 2 и 63 %  от 100 % завършеност на сградата. В 70% е частично отразено наличието и на довършителни работи.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: В таблица №2 – защо  от четирите  аналога три са мансардни етажи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Защото такива сделки има реалазирани в нотариалните актове. Цената на жилищната площ в мансардните етежи може да  е и по-висока от нормалните жилищни етажи- втори аналог. Не може да се каже еднозначно дали винаги е по-висока или по-ниска цената на мансардния етаж. Ако няма констатирани строителни дефекти,  тези имоти са предпочитани от гледна точка на изледа. Апартаменти с добро качество, последните етажи са в някои случаи с по- високи цени.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Защо тези четири  имоти са продадени на цена близка до данъчна оценка?

 ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.:  Не мога да кажа защо, такива сделки са реализирни. Аз съм ползвала тези, които са представени в преписката и съм ползвала тези нотариални актове, тъй като те отговарят на местоположение, време на изповядване на сделката декември 2014 година  и относно имотите, като жилищни имоти. Изрично съм записала данъчната оценка в третата колона и на втория аналог данъчната оценка е по–висока от пазарната, на която е реализирана сделката.На третият аналог данъчната оценка е 88 000.00 лева, а цената, на която е реализирана сделката е 100 000.00 лева

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Какво представлява „корекцията пазарна реализация в сграда 20 %“  и въз на основа на кой текст от Наредба №Н-9 от 2006 година е използван този коефицент?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.:  На база методолия на недвижимите имоти и съм имала предвад това, че цената на която се продава самостоятелен обект е по-висока  като стойност на кв.м. в сравнение с единична цена при продажба на цяла сграда. В случая се прави оценка на цяла сграда и съм съобразила, че цената  при продажба на цяла сграда е по- ниска от тази на единични обособени обекти. Това е видно в аналог четири от таблица №2, където са продадени два съседни апартамента на мансарден етаж и единичната цена е  много по- ниска от тази  в сравнение с единичните цени на аналозите от едно до три. Използвала съм принципите на методологията за оценка на недвижимите имоти.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: На следващият ред от таблицата на стр.4 –„ПС 10 %“,  с който също сте намалили цената?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Аналозите, които са използвани включват цената на имотите и правото на строеж. Задачата,  която имам е да направя оценка на сградата  и  за това съм направила корекция за правото на строеж на аналогичните имоти.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Как сте ги изчислили тези коефиценти?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Има различни методи за определяне на цената на право на строеж. Аз съм използвала различни формули, в това число и формулата в ЗМДТ в Приложение №2. И така съм стигнала до извода за  тези проценти от стойността на имота и то при 100 % завършеност, тъй като правото на строеж не е  функция от степентта на завършеност на сградата.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: На стр.№5 от заключението Ви в таблица №3, какво представляват корекционните коефициенти на ред №13 и №14?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: На ред №13 корекцията е с 10 % увелчение  заради частични довършетелни работи, съгласно удостоверението по чл.181, а  на ред №14   има  калкулирани допълнителни разходи за инвестиционния проект, строителен контрол, такси в общината, които са съгласно списание  „Строителен обзор“ между 6 % и 10 % и аз съм взела 8% процента, съгласно справочника.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Защо сте приела, че гаражите са на 80 %, а  сутерена на 50% от тази цена?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Гаражите са  на  80 % и съгласно данъчния закон стойността на сутерена е в зависимост от разположението, говоря за данъчния закон и принципите на оценка, но сутерените са с цена по- ниска от тази на жилищните етажи и тя е с различни коефициенти- 30%, 40% до 60% в зависимост от изложението, естественото осветление.Приела съм 50% , те се движат между 30-60 %, съгласно ЗМДТ и Приложение №2 за данъчна оценка, който съм ползвала  за определяне на данъчните оценки.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Какво точно в гаражите не е изпълнено, за да ги намалите?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Всички обекти към 2014 година са на груб строеж. Не мога да кажа  кои довършителни работи са извършени и колко. В приложената  експертна оценка на А. има някаква информация, която е непълна. Относно ВиК, електро, дограма по етажи и  др.нямам източник на информация, от който да кажа каква е степента на довършителните работи.

Ю.К.М.:  Експертното заключение е поръчано от управителя на дружеството и същия се е съгласил с разгърнатата площ.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Това е бруто площ, която влючва и сутерена.

Ю.К.М.: По таблицата, казахте, че не следва да се включва  площта на сутерена.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: При метода на сравнимите неконтролирани цени, това е така, защото единичната цена е  формирана  на база продажна цена и застроената площ на обекта без да се включват складовите помещения.  Цената е получена  на база на  фактическата  застроена площ на самостоятелен обект плюс процента идеални части от общите части като квадратни метри- еталон едно. В експертната оценка на А. е записано, че са извършени частични довършитени работи- монтирана фасадна дограма и вътрешни врати на партерния етаж, което няма как да се направи заключение за цялата сграда, защото тя получава цена на кв.м., а дограмата е само в партерния етаж. Топлоизолация- облицовка към ул.“Оборище“,  частична вътрешна мазилка. Не съм правила оглед  и не мога да преценя колко частична е.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Коя разпоредба от Наредба Н-9 от 2006 година Ви дава основание да премахнете от застроената площ цената на сутерена?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Единичната цена на всеки аналогичен имот е получена като са изключат складовите помещения от застроената площ на продавания имот. Така е получена и средната единична пазарна стойност като средно аритметично от четирите имота. Единичната цена  е завишена предвид това, че складовите помещения не са отчететни в три от аналозите. В едното няма наличие на складови помещения, възможно да е в контурите на самостоятелния обект. Складовата площ не е с единична стойност равна на тази в жилищната площ. Обичайно всеки самостоятелен обект е с прилежащо складово помещение, то се изключва при формиране на единична цени, тъй като не може да се каже каква е стойността при продажбата на имот от жилищната площ.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Кой нормативен текст Ви дава това право да прецените, че площта на сутерена не трябва да се включва?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Не мога да кажа основание по  Наредбата,  ползвала съм общите принципи за оценка на недвижимите имоти.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Вие сте записали в заключението, че сте ползвала Наредбата. По метода на „Увеличената стойност“ вещото лице къде е посочила нормата на надбавка, която е посочена в чл.28, ал.2, т.2 от Наредбата при определяне на пазарната цена  по метода на „Увеличената стойност“

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: На ред №11е записано 12 % печалба от разходите за строителство.Този процент е определен  в списание „Строителен надзор“ в книжка  7-8 от 2014 година.

Ю.К.М.:  Да разбирам, че просто сте го взели от списанието.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Това е справочник. Списание „Строителен надзор“ посочва в различните години печалбата каква е и за 2014 година е определена 12 %.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: На стр.№7 в  отговор на въпрос №5.2 защо не сте използвала площта на сутерена при определяне на данъчна оценка?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: В таблица №5 са  включени складовите помещения в сутерена на ред 11 и 12. В данъчната оценка са включени всички самостоятелни обекти, дори съм разделила самостоятелните обекти на трети мансарден етаж,  който съгласно схемата е с обща квадратура на двата етажа така е в данните на в.л. А.. Аз съм разделила, тъй като коефициентите са различни, в зависимост от местоположението във височина и те са на база изчисление на застроените площи на чертежа. Същото се отнася за ателието, което съгласно приложената схема е на две нива - сутерен и партер и е с обща застроена площ. Аз съм ги отделила на ред №5 и ред №7.  В данъчната оценка са включени всички обекти в сутерена с площи и коефициенти.

ВЪПРОС НА Ю.К.М.: Откъде се получава разлика от Вашата оценка и от общината, която е около 100 000.00 лева

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Аз направих справка в данъчна служба, но те ми казаха, че не могат да ми предоставят разбита оценка към 2014 година. Дадоха ми частична информация–например коефициент за местоположенине, дали аз този, който ползвам  по приложение 2 от ЗМДТ е толкова. Разликата е в това, което обясних, че ателието е на две нива – на третия мансарден  етаж и третия самостоятелен обект е на две нива и е  възможно в данъчната оценка да не  прецизирано и от там да идва разликата.

Ю.К.М.: Там се въвеждат данни от строителя.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Аз се водя от данните на схемите, приложени в преписката и информацията в тях, че застроената  площ въпреки, че са на две нива площта не е оценяна отделно, което ме навежда, че не са взети поотделно.

Ю.К.М.: То се смята автоматично с програма.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Не мога да кажа как са въведени  данните в данъчното. На мен не ми беше предоставена справка в данъчното.

Ю.К.М.: Уважаеми господин съдия, моля да не се приема заключението, тъй като вещото лице не е ползвало методите, посочени в Наредба Н-9/14.08.2006 година,  както и че  не е изчислило правилно площта на обекта.

ВЪПРОС НА АДВ.А.: На какво се дължи разликата в оценката на НАП в пазараната стойност на имота и Вашата оценка, като се вземе под внимание,  че  в.л Н. А. е включило цената на земята?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Не са използвани аналози по нотариални актове, а е изследвана пазара на предлагане на недвижими имоти. Използвани са данни от банките на цена на ипотекирани имоти и  метод на вещната стойност и е направена средна тежестна стойност.

АДВ.А.: Вещото лице ползва нотариални актове, вписани в Агенция по вписванията, а тя е посочила, че ползва нотариални актове, които ние сме представили. Има две експертизи,  с различни оценки, с коренна разлика.

Ю.К.М.: На стр.№3 от експертното заключение  на в.л.А. той  пише, че е използвал реални сделки.Продажна цена от 500 евро няма.

ВЪПРОС НА СЪДА: Вие на място ходихте ли?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Да, ходих.

ВЪПРОС НА СЪДА: Относно земята, така както сте видели парцела със сградата, тя вече има ли самостоятелно предназначение. Нещо друго може ли да се строи и има ли друго самостоятелно предназначение?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ К.: Парцелът е  200 кв.м., а застроената площ 177 кв.м. Теренът  е усвоен,  не е възможно да се реализира друго строителство макар и обслужващо.

Съдът след като изслуша вещото лице и становищата на страните счита, че следва да приеме заключението на вещото лице Б.К.К., а що се отнася до възраженията по изводите на експерта ще коментира същите при постановяване на окончателния съдебен акта, поради което и воден от горното

                                О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА заключението на вещото лице Б.К.К., на която да се изплати възнаграждение в размер на 1005.00 лева, от които  600.00 лева платими от внесия депозит, а остатъка от 405.00  лева  платими от жалбоподателя в десет дневен срок от днес по сметка на Административен съд Бургас.

АДВ.А.: Няма да соча други доказателства.

Ю.К.М.:  Моля да назначите повторна експертиза от друг експерт,  който да изчисли пазарна цена на имота с реална му квадратура, като използва  методите по Наредба Н-9/ 14.08.2006 година като се ползват аналози  по реално извършени сделки с имоти, с показатели  идентични или близки на процесния, касателно площ, степен на завършеност, местоположение и всички останали  имащи отношение към цената на обекта показатели, извършени през период близък до този на процесната сделка, като за така извършените сделки да не се използват нотариалните актове представени по делото, а вещото лице  да се снабди с други от Службата по вписвания.

Съдът счита, че следва да допусне повторна съдебно-оценъчна експертиза предвид обстоятелството, че са ползвани способи за оценка, част от които не почиват на разпоредби на Наредба Н-9/ 14.08.2006 година, въпреки изричните указания на съдебния състав, поради което

 

                                О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА извършването на повторна съдебно-оценъчна експертиза, по която вещото лице следва да отговори на въпросите поставени от ю.к.М., като вещото лице изрично да използва методите в Наредба №Н-9/14.08.2006 г. като при извършване  на корекции при определяне на пазарната цена да се изполват изрично предвидените в Наредбата  коригиращи методи.

Съдът предоставя 10 дневен срок на ответната страна за внасяне на депозит в размер на 500.00 лева за изготвяне на повторна експертиза, както и възможност за допълнителни въпроси.

Съдът предоставя  10 дневен,  в който жалбоподателя да депозира  въпроси към повторната експертиза, като определя 500.00 лева депозит, който да внесе в същия срок.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ ще бъде определено след заплащане на депозита.

Съдът като взе предвид становищата на страните намира, че делото не е изяснено от фактическа страна и  че събирането на доказателства не  следва да бъде приключвано, поради което и воден от горното

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

НЕ ПРИКЛЮЧВА събирането на доказателства.

ОТЛАГА  делото и го НАСРОЧВА  за 16.05.2018 година  от 13:30 часа, за която дата и час страните са редовно уведомени.

Протоколът изготвен  в съдебно заседание.

Заседанието приключи в 14:50 часа.

 

 

СЕКРЕТАР:                          ПРЕДСЕДАТЕЛ: