ПРОТОКОЛ

 

 

 

Година 2017, 25.04.                                                                    град  Бургас

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД                    ХІ Административен състав

На двадесет и пети април                      две хиляди и седемнадесета година

В публично заседание в следния състав:

 

СЪДИЯ: ВЕСЕЛИН ЕНЧЕВ

 

Секретар: Г.С.

Прокурор:  

Сложи за разглеждане докладваното от съдия Енчев

Административно дело номер 2198 по описа за 2016 година

 

На именното повикване в 13:15 часа се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ Д.Ц.Г., редовно призована, не се явява. Явява се процесуалният представител на жалбоподателката - адв. С. с пълномощно, находящо се на лист 28 по делото.

 

         ОТВЕТНИКЪТ Комисия по чл. 210 от ЗУТ при община Поморие, редовно призована, не се явява и не се представлява.

 

         Явява се ВЕЩОТО ЛИЦЕ Д.М.Т..

 

СЪДЪТ

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО.

 

ДОКЛАДВА постъпило в срок заключение на вещото лице Д.М.Т..

 

ПРИСТЪПВА към установява самоличността на вещото лице, както следва:

 

Д.М.Т.49 години, български гражданин, неосъждан, без особени отношения със страните по делото, предупреден за наказателната отговорност по чл. 291 от НК, обещава да даде вярно и безпристрастно заключение.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: Представил съм писмено заключение, което поддържам.

Адв. С.: Видях Вашата таблица в заключението, можете ли да посочите къде са отбелязани цените на имотите, на база на които сте направили заключението за тази стойност?

 

Вещото лице Т.: В таблицата са отбелязани всички продажби, които съм изследвал. Цени не са включени. От таблицата съм избрал сходни имоти, както е указано в задачата и съответни цени.

 

ВЪПРОС НА СЪДА КЪМ ВЕЩОТО ЛИЦЕ Т.: По какво установихте, че са сходни имотите?

 

Вещото лице Т.:  В експертизата става въпрос за  поземлен имот в местността х. Това е земя с трайно предназначение лозе. Избрал съм покупко-продажби в тази местност и една нива в местността х., която считам, че е със сходни характеристики.

 

Адв. С.: При извършване на експертизата проверихте ли актуалния пазар, имам в предвид обявите на пазара  за имоти в този район?

 

Вещото лице Т.:  Съгласно указаната ми задача са проверени реални сделки на имоти, които са вписани в Агенцията по вписвания.

 

Адв. С.: При осъществяването на тази проверка използвахте ли някакъв метод да установите в кои сделки е отразена реална цена и цена по договореното, защото считам за общо известно, че с оглед спестяване на такси прехвърляне и за данъчни цели, често се взема ниска цена? Имахте ли някакъв критерии, по които да сте сигурен,че цените, които сте установили, са реалните, а не цени, които са посочени, за да бъде спестено заплащане на допълнителни такси или за данъчни цели?

 

Вещото лице Т.:   Няма такъв критерии, по които да определя цената в случая за избягване на данъчно облагане. Няма как да установя това.

Адв. С.:  Проверихте ли дали в този регион има инвестиционни интереси в строителство - закупуват ли се там имоти с оглед евентуално промяна на предназначението или строителство?

 

Вещото лице Т.:   В заключението съм описал, че става въпрос за сервитутно право и начинът на предназначение  - в случая лозе. Имотът попада в сервитут и няма как там да се реализира строителство. Изследвал съм само реални сделки от Службата по вписванията.

 

Адв. С.:   Можете ли да посочете имотът на какво разстояние се намира от морето?

 

Вещото лице Т.:   Около 2 км максимум.

Съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ПРИЕМА заключението на вещото лице Т..

Да се изплати на вещото лице определения депозит /200 лева/.

 

Адв. С.:   Имам доказателствени искания. С оглед на факта,че чл. 65, ал.1, т.4 от Закона за енергетиката изисква идентични хипотези собственикът да бъде обезщетен на база справедлива пазарна цена и предвид на факта, че в днес приетото заключение не получихме адекватен и безспорен отговор за такава, ще Ви моля да допуснете по делото допълнителна експертиза, в която вещото лице да се запознае с пазарните стойности на имотите след като обследва обявите за недвижими имоти. Това уточнение правя с оглед на факта, че коефициентът на достоверност на цените е много по-висок в обявите, отколкото в регистрирането в имотния регистър. Втора задача, която моля да бъде допусната в допълнителната експертиза е: дали в района има установен инвестиционен интерес, който да прави атрактивни тези лозя за потенциални купувачи, което пък безспорно би се отразило на пазарната цена на имота. Това искане правя и с оглед на факта, че днес в съдебното заседание вещото лице заяви, че след прокарване на далекопровод този парцел ще стане негоден за строителство, което автоматично означава неговото отпадане от пазара. Ако ми позволите една аналогия -  имотите в Банско, които са разположени под далекопровод, струват около хиляда пъти по-малко от съседните им парцели, които не са обременени с такава тежест – говоря за пазарна цена. Считам, че с оглед установяване дали действително административният орган е изпълнил законното си задължение, следва да се отговори и на тези въпроси. И последно – в случай,че бъде допусната исканата от мен експертиза, моля на вещото лице да бъде указано да посочи конкретни примери включително със стойностите на имотите, за да можем страните и съдът да извършим нашата си проверка на коректността на заключението.

 

По доказателтсвеното искане на адв. С. съдът счита следното:

 

Искането е мотивирано обстойно с довод, че вещото лице не е дало категоричен отговор за пазарната стойност на имотите в местността, в която е извършено оценяването на сервитутното право. Съдът счита, че този довод е неоснователен, а от съдържанието на представената експертиза се установява, че вещото лице е изследвало сделки, които имат за предмет имоти със сходни характеристики – като местоположение, като предназначение и като евентуални тежести, с които те са обременени. Действително броят на изследваните сделки, които са взети като образец за съпоставка е минимален, но съдът счита, че те би следвало да отразят реалното състояние на пазарните цени спрямо имота, който е обект на настоящото дело.

Искането на адв. С. за извършване на експертиза чрез изследване на пазарни цени по обяви и чрез установяване липсата или наличието на инвеститорски интерес към имоти в съответната местност не би дало представа за реалната пазарна цена на имотите. Цената на имот в обява е предложение за сключване на договор, а липсата и наличието на инвеститорски интерес само по себе си не може да обоснове цена на имота, която да е по-висока от тази, която реално би платил купувачът.

Съдът е съгласен с довода на адв. С.,че цената на имоти, които са обременени с тежести, е значително по-ниска от цената на имоти, които не са обременени с такива. В конкретния случай, обаче по делото няма данни жалбоподателят да е инициирал някакво инвестиционно намерение да е подавал документи, въз основа на които да променя предназначението на земята или да иска да му бъде разрешено да извършва строителство. Имотът във вида, в който е оценяван, съответства по своето предназначение на имотите, които са били оценявани със заключението на вещото лице. По изложените съображения съдът счита, че искането е неоснователно и следва да бъде отхвърлено.

Затова

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ОТХВЪРЛЯ искането на адв. С. за допускане на допълнителна съдебно техническа експертиза за оценка на имота по въпроси, формулирани от процесуалния представител на жалбоподателя в днешното съдебно заседание.

 

Адв. С.:   Ще Ви моля да преразгледате току що поставеното определение като излагам следния мотив - от разпита на вещото лице стана ясно, че той не е обследвал по никакъв начин дали цените на имотите са действителните пазарни. Считам за общоизвестно в тази връзка като неподлежащ за доказване факт, че в подобни случай изключително често се декларират много по-ниски цени, като обикновено стойността на прехвърлителната сделка е идентична с данъчната оценка. При това положение ние имаме данни само от официално декларирани стойности, които не е задължително и най-вероятно не отразяват реалните пазарни цени. В тази връзка предвид на факта,че за почти 3 хиляди кв. м. е дадена оценка малко под 2 хиляди лева за един имот, който става неизползваем в бъдеще за почти нищо, считам, че експертизата така събрана без допълнителни данни, няма да даде реална представа като при евентуално потвърждаване на обжалвания административен акт  - очевидно поне за мен. Ще бъдат увредени интересите на моята доверителка-собственик. Това, че към настоящия момент не е инициирана каквато и да била процедура, не означава по никакъв начин,че в района няма инвестиционен интерес, което пък от своя страна да покаже други пазарни реалности отвъд посочените в експертизата. Затова ще Ви моля, ако прецените да преразгледате определението, като допуснете всички или част от въпросите, които формулирах.

 

СЪДЪТ КЪМ АДВ. С.: Допълнителните мотиви, които са формулирани от Вас, изискват вещото лице да прави изводи въз основа на предположения – за инвеститорски интерес и за цени по обяви. В този вид експертизата не би могла да даде категоричен отговор така, както изисква закона за  пазарните цени на имоти. Дори и да бъде допусната подобна експертиза, съдът не би следвало да я кредитира,  поради хипотетичността на отговорите, които дава вещото лице. В този смисъл съдът е ограничен във възможностите си да преценява пазарните цени на имотите, единствено като се съобразява със стойностите, обявени по реално извършени сделки. Дали тези стойности са реално заплатените няма как да бъде установено, освен ако оспорващия административния акт представи доказателства за реално заплатена цена по сходните сделки, която да се различава от тази, посочена по тях.

 

С оглед на изложеното съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ОТХВЪРЛЯ искането на адв. С. за допускане на съдебно-техническа експертиза.

 

Адв. С.: Да се приключи събирането на доказателствата.

 

Съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ПРИКЛЮЧВА събирането на доказателствата и дава ход на устните състезания.

Адв. С.:   Ще Ви моля да уважите жалбата на доверителката ми, която макар и формулирана от лице без правна култура, отразява факта, че е налице незаконосъобразен административет акт. От една страна считам, че при формиране и разглеждане на въпроса са допуснати нарушения на закона. От друга страна конкретно смятам, че при изготвяне на оценката от комисията административният орган не е взел предвид именно адекватните пазарни реалности в един динамично развиващ се курортен регион. Видно от протоколите на заседанията, става въпрос за изявления, направени проформа като лично за себе си допускам, че тези стойности са определени с оглед нежеланието на общината да прави допълнителни разходи, като по този начин спестявайки разходи за себе си очевидно тя рефлектира негативно върху правата на моята доверителка. Ще Ви помоля да ми дадете възможност подробно да изложа съображения в писмена защита и да ми дадете възможност при събиране на аргументи за същата да разгледам делото.

Запознавайки се с приложените по делото разноски от ангажираната от административния орган процесуална защита, считам, че е налице изключително завишена стойност на същата, особено предвид интензивността на ангажираната защита.

Затова правя възражение за прекомерност на претендирания адвокатски хонорар като уточнявам, че ако колегите са били умели да си го поискат, интересите им не са увредени, евентуално биха били увредени интересите на общината, която толкова смело раздава хонорари.

Правя искане да ми бъдат присъдени разноските като същите към настоящия момент са тези за експертиза и за  държавна такса. За себе си няма как да поискам, защото не желая да извършвам  документопрестъпление.

 

Съдът предоставя 10-дневен срок на адв. С. за писмени бележки.

 

Съдът счете делото за изяснено и обяви,че ще се произнесе със съответния съдебен акт.

 

 

Протоколът се изготви в съдебно заседание.

Заседанието приключи в 13:30 часа.

 

 

СЕКРЕТАР:                                        СЪДИЯ: