Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е

гр.Бургас, №1962 / 02.11.2018г.

 

 

В      ИМЕТО   НА   НАРОДА

 

                АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД гр.Бургас, в открито заседание на втори октомври през две хиляди и осемнадесета година, в състав:

 

                                                                 СЪДИЯ:  ЛИЛИЯ АЛЕКСАНДРОВА

 

при секретар М.Вълчева, като разгледа докладваното от съдията адм.д. № 11 по описа за 2018 година, за да се произнесе, съобрази:

 

Производството е по реда на чл.145 и сл. от АПК, във вр. с чл.178, ал.6 от ЗУТ.

Жалбоподателят Е.М.Д. ***, е оспорила заповед № 3398/05.12.2017г. на зам.кмет по „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на община Бургас, с която е забранен достъпът и ползването на строеж: „офис – преустройство на самостоятелен обект – гараж №2“, находящ се в партера на жилищна сграда в УПИ XII-654, кв.6 по плана на ж.к. „Лазур“, гр.Бургас, с административен адрес: гр.Бургас, ж.к. „Лазур“, ул.“Перущица“ №61“. В заповедта е посочено, че строежът се ползва в нарушение на чл.178, ал.4 от ЗУТ.

Жалбоподателката счита, че оспорената заповед е определена като нищожен административен акт, издадена от некомпетентен административен орган. Изложени са и твърдения за незаконосъобразност на същата, като издадена при допуснати съществени нарушения на административнопроизводствените правила и в противоречие с приложимите материалноправни норми. Твърденията за липса на компетенстност на издателя на акта са аргументирани с неправилна квалификация на категорията на строежа, част от който е процесният офис. Според жалбоподателката, в конкретния случай се касае за строеж – трета категория, поради което компетентен да издаде заповедта е бил началникът на РДНСК ЮИР. Счита, че неправилно офисът е бил квалифициран като строеж – четвърта категория, както и че в хода на административното производство въпросът за категорията на строежа изобщо не е бил изследван. Относно противоречието с материалния закон се извеждат твърдения, че неправилно жалбоподателката (настоящ собственик на имота) е посочена като възложител и извършител на преустройството на гаража в офис.

Иска се отмяна на заповедта, претендират се разноски.

В съдебно заседание жалбоподателката Д., лично и с представител по пълномощие, поддържа жалбата, ангажира доказателства, пледира за отмяна на оспорената заповед и претендира разноски.

Ответникът – зам.кмет по „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на община Бургас, чрез представител по пълномощие, оспорва жалбата. Представя административната преписка. Иска жалбата да бъде отхвърлена и претендира юрисконсултско възнаграждение.

ФАКТИТЕ:

Според доказателствата по делото, в УПИ XII-654, кв.6 по плана на ж.к.“Лазур“, гр.Бургас, ул.“Перущица“ № 61 е построена масивна пететажна жилищна сграда с партер и терасовиден етаж.

Според одобрената строителна документация (частта „разпределение партер“, л.28), в партерния етаж на сградата е било предвидено изграждането на 4 бр. гаражи и 3 бр. магазини. От представеното по делото цветно копие на тази част от строителните книжа е видно, че върху някои от обектите на партерния етаж са нанесени корекции и указания с червен цвят, който според червен печат върху проекта „важи за екзикутив“. Така върху трите магазина е указано „по отделен екзикутив“, като в магазин №1 се променя мястото на изграждане на стълбището; в гараж №4 се предвижда изграждане на стълбище; в процесното помещение №2 (обозначено като гараж) е предвидено изграждане на санитарен възел и на входа на блока е предвидена допълнителна преградна стена.

С нотариален акт №158, томVI, рег.№7633, дело 964 от 28.11.2002г. (л.31) на нотариус рег.№285 с район на действие Районен съд – Бургас, „БМ“ ЕООД, гр.Бургас е продал на Н.Михалев собствен на дружеството недвижим имот, в груб строеж, находящ се в масивната жилищна сграда, който недвижим имот е описан като „офис, находящ се на партерен етаж, със застроена площ 17,02 кв.м, ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот“.

На 30.05.2003г. старши инспектор строителен контрол при РДНСК – Бургас в присъствието на инвеститора на сградата и представител на СН е извършил проверка на готовността на строежа за въвеждане в експлоатация. За проверката е съставен констативен акт № 353 (л.112), в който за част архитектура е вписано, че по време на строителството са одобрени 3 преработвания в партерния етаж на сградата. Всички те касаят единствено магазините. Изпълнението на партера е описано (л.113), както следва: 1 бр. магазин за хранителни стоки и магазин за кафе; 1 бр. магазин за хранителни стоки; 1 бр. аптека за готови лекарствени форми с изключение на екстемпорални лекарствени форми и 4 бр. гаражи. Посочено е, че промените възникнали по време на строителството са отразени в екзекутивните чертежи.

С разрешение за ползване №287/02.06.2003г. (л.110) началникът на РДНСК – Бургас е разрешил ползването на процесната жилищна сграда, която е описана като: „пететажна жилищна сграда с партер и терасовиден етаж, състояща се от 14 бр. апартаменти в жилищните етажи; 2 бр. апартаменти в терасовидния етаж; 1 бр. магазин за хранителни стоки и павилион за кафе; 1 бр. магазин за хранителни стоки; 1 бр. аптека за готови лекарствени форми с изключение на екстемпорални лекарствени; 4 бр. гаражи в партера и 18 бр. складове в сутерена. Домови Ел и ВиК.“   

С нотариален акт №41, томIII, рег.№4002, дело 401 от 17.07.2007г. (л.32) на нотариус рег.№450 с район на действие Районен съд – Бургас, Н.Михалев е продал на жалбоподателката Е.Д. процесния недвижим имот, описан и в този нотариален акт като „офис, находящ се на партерния етаж в жилищната сграда, който е със застроена площ 17,02 кв.м, ведно със съответните ид.ч. от общите части на сградата и от правото на строеж върху урегулирания поземлен имот“.

Според писмо от началника на СГКК – Бургас изх.№ 20-43965-05.07.2018г. (л.138), процесното помещение (самостоятелен обект в сградата) е било отразено в кадастралната карта при нейното създаване въз като „офис“ въз основа на нотариален акт на името на Н.Михалев, а след продажбата същият е бил заличен и като собственик е била вписана Е.Д., като предназначението на обекта не било променяно.

На 26.09.2012г. Е.Д. сключила договор за наем на недвижим имот със „Си Банк“ ЕАД (л.19), съгласно който същата отдава под наем, за офис на банката, закупеното помещение. 

На 08.06.2015г. П. Дотов подал сигнал по ел.поща до община Бургас (л.60), в който е посочил, че в нарушение на кметска заповед гаражи, които се намират на ул.“Перущица“ №61 (до 5-то РПУ) се ползват като офиси. На 11.06.2015г. сигналът е препратен до ЦАУ „Зора“ за проверка и процедура.

С писмо изх.№ ЕД-405(1)/13.07.2015г. (л.59) старши специалист „БКСВЕ“ при община Бургас е уведомил банката наемател, че по повод извършена проверка на процесното помещение могат да се представят документи за собственост, строителни книжа и др. във връзка със започнало административно производство.

С искане № ЕД-405(3)/24.07.2015г. (л.53) Е.Д. ***, томIII, рег.№4002, дело 401 от 17.07.2007г. (л.32) на нотариус рег.№450 с район на действие Районен съд – Бургас, въз основа на който придобила собствеността върху „офиса“, скица на поземлен имот с идентификатор 07079.607.135 № 38290/24.09.2012г. (л.54) и схема на самостоятелен обект в сграда 07079.607.135.1.19 № 38291/24.09.2012г. (л.54). В схемата процесният самостоятелен обект е вписан като „офис, 17,02 кв.м“.

На 25.09.2015г. старши специалист „БКСВЕ“ в отдел „Контрол на строителството и въвеждане в експлоатация“ при община Бургас, в присъствието на свидетел – главен специалист „БКСВЕ“ в отдел „Контрол на строителството и въвеждане в експлоатация“ при община Бургас, съставил констативен акт № З-39 (КА, л.51). В КА е посочено, че е била извършена проверка на строеж: „офис – преустройство на самостоятелен обект – гараж №2, находящ се в партера на жилищна сграда на ул.“Перущица“ №61,  ж.к. „Лазур“, гр.Бургас, УПИ XII-654, кв.6 по плана на ж.к.“Лазур“, гр.Бургас“. Като собственик, възложител и изпълнител на строежа е посочена жалбоподателката Д.. Установено е, че помещението е водоснабдено и електрифицирано и се ползва за офис, което не е според неговото предназначение (гараж) и в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация на сградата. Като нарушена е посочена разпоредбата на чл.178, ал.4 от ЗУТ и е уточнено, че констативният акт е основание за започване на административно производство по чл.178, ал.6 от ЗУТ. КА е връчен лично на Д. на 30.09.2015г. (л.52).

Е.Д. ***-405(8)/02.10.2015г. срещу КА. Във възражението е изтъкнала, че в нотариалния акт, с който е придобила собствеността върху помещението, както и в този на нейния праводател, помещението е описано като офис, а не като гараж. Според Д., преди съставянето на нотариалните актове и двамата нотариуси е следвало да са изследвали статута на помещението. В подкрепа на възражението е посочена още схема на самостоятелния обект, издадена от СГКК – Бургас, в която отново имотът е вписан като офис.

С въз основа на установените в административно производство факти зам.кмет по „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на община Бургас издал оспорената заповед. Тя е съобщена на жалбоподателката Д. с писмо изх.№ ЕД-405(15)/11.12.2017г. (л.33), получено лично на 18.17.2017г. (л.64).

За изясняване на факти от значение за спорното право, по делото е допуснато извършването на съдебно-техническа експертиза. От заключението се установява, че сградата, в която се намира процесният обект е високоетажна, състояща се от магазинен партер, пет жилищни етажа и един терасовиден жилищен етаж, както и подземен етаж, който влияе на измерването, така височината на сградата е 17,20 м до корниза (пресечната точка на фасадата с пода на терасовидния етаж). Експертът е посочил още, че за да бъде променено предназначението на обекта, проектиран и приет като „гараж“, е необходим проект за промяна на предназначението, поради промяна на вида на обекта. Въпреки наличието на одобрена екзекутивна документация за извършване на вътрешно преустройство – изграждане на сервизно помещение (тоалетна), с екзекутивната документация не е променен видът на обекта (от гараж в офис). Експертът не е открил данни нито в община Бургас, нито в СГКК – Бургас за промяна на предназначението на процесния „гараж“ в периода след 26.03.2003г. до момента на изготвяне на заключението, освен одобрения първоначален инвестиционен проект и последващия го екзекутив касаещ тоалетната.

В открито съдебно заседание вещото лице уточни, че при изготвяне на заключението е извършил проверка в СГКК – Бургас, където не е налична преписка за попълване на кадастралната карта по отношение на процесния имот след одобряване на картата. Според него, нанасянето на имота е станало с проекта за създаване на кадастралната карта и още тогава имотът е бил вписан като „офис“ най-вероятно въз основа на документи за собственост, които са били съставени преди създаване и одобряване на кадастралната карта на гр.Бургас. Посочи още, че е възможно при изготвяне на кадастралната карта и нанасяне на обекта, да е ползван архитектурния проект, тъй като разположението на обектите в партера по карата, отговаря на разпределението по екзекутивния чертеж. Вещото лице е извършило справка и в ТД „Зора“, къде му е бил представен само екзекутивния чертеж, но без обяснителна записка. Според него за гараж не е необходимо проектиране на санитарен възел, но такъв е задължителен за офис.

На следващо място експертът описа покрива на сградата, в която се намира помещението. Посочи, че той не е изцяло равен. Има скатове, има терасовидно отстъпване на обекти, които се намират в терасовидния етаж. Този етаж не е включен в общата височина на сградата. Експертът не е имал достъп до него и е мерил с електронна рулетка, която според него не дава разлика, но може да измери само до кота корниз, над която е терасовидния етаж.

Според вещото лице необходим е архитектурен проект при промяна статута на помещението от гараж в офис. Изисква се архитектурен проект, становище на Ел., ВиК и от конструктор. Според експерта проект изготвяне на проект е необходимо и когато няма промени в Ел. и ВиК инсталациите. 

По делото, в качеството на свидетел са разпитани В.С.М. и Р.Е.К.а.

Свидетелят М. посочи, че още от построяването й преди въвеждането в експлоатация е собственик на апартамент и гараж в процесната жилищна сграда. Според него процесното помещение е било в сегашния си вид още при издаване на разрешението за ползване. Заяви, че на фасадата има вратопрозорец, врата, два прозореца, стълбички, иззидани някъде на около 50-60 см. Единствено климатикът е поставен след това и евентуално рекламните табели, това е единствената промяна. Първоначално помещението е било използвано като склад за дрехи, след това като офис, като фризьорски салон, а сега за офис на банка. Свидетелят уточни, че е отдал своя гараж да се ползва като гараж.

Свидетелката К.а е дъщеря на жалбоподателката. Заяви, че майка й е закупила помещението, за да упражнява професията си на фризьор. Към момента на покупката помещението се ползвало като счетоводен офис. Видът и състоянието на помещението са същите, каквито са били при покупката. Свидетелката посочи, че помещението се облага с данък недвижими имоти в размер като за офис, а не като гараж.  

ПРАВНИ ИЗВОДИ.

Жалбата предмет на съдебното производство е подадена в срок, от надлежно легитимирано лице и е процесуално допустима.

Разгледана по същество е неоснователна.

Заповедта е издадена в предвидената от закона форма, от компетентен орган.

Неоснователно е възражението на жалбоподателката, според което заповедта е издадена от некомпетентен орган.

Съгласно чл. 178, ал.6 от ЗУТ при нарушения на ал.1 и ал.4 от същия член, на строежи от ІV и V категория, кметът на общината или упълномощено от него длъжностно лице, въз основа на съставен констативен акт, забранява с мотивирана заповед ползването на строежите.

Предмет на процесната заповед не е цялата сграда, която действително е висока над 17 метра и по тази причина би попаднала в строежи ІІІ категория – чл. 137, ал.1, т.3, б.в от ЗУТ. Предмет на заповедта е преустройството на гараж в офис, което представлява строеж по смисъла на §5, т. 38, предл. последно от ДР на ЗУТ .

Съгласно чл. 137,ал.1, т.4, б.д от ЗУТ вътрешни преустройства на сградите от І до ІV категория, които не засягат конструкцията им са строежи ІV категория, по отношение на които кметът е органът, компетентен да издава заповед за забрана достъпа и ползване поради нарушаване на чл. 178, ал.4 от ЗУТ, какъвто е конкретния случай.

В случая заповедта е издадена от заместник кмет по “Строителство, инвестиции и регионално развитие“ при Община Бургас, който е упълномощен от кмета на Бургас длъжностно лице, т.е. черпи правомощията си от тези на кмета, който е компетентен да забранява достъпа до строежи от І до ІІІ категория.

Заповедта е мотивирана. В нея се съдържат както фактически, така и правни основания.

В заповедта се твърди, че е нарушена разпоредбата на чл. 178, ал.4 от ЗУТ („Не се разрешава строежи или части от тях да се ползват не по предназначението им или в нарушение на условията за въвеждане в експлоатация.“), тъй като процесния обект, като част от целия строеж, представляващ сграда със смесено предназначение, не се използва по неговото предназначение като гараж, а се използва като офис и това е в нарушение и на условията за въвеждане в експлоатация на самата сграда.

От събраните доказателства се установи, че при разрешаване ползването на сградата процесният строеж е с предназначение „гараж“, което до издаване на обжалваната заповед се е променено. Не е спорно, че обектът се използва за офис. Тези факти водят до извода, че са налице материалноправните предпоставки за издаване на оспорения акт.

Възраженията за незаконосъобразност на заповедта са неоснователни.

Обстоятелството, че жалбоподателката, очевидно от събраните доказателства, не е знаела, че към датата на придобиване (2007г.) тя не е придобила офис, а гараж, по никакъв начин не може да обоснове извод, различен от този, който е направил административния орган, тъй като в случая не се изследва субективното отношение на притежателя на имота. Констатирано е нарушение на чл. 178, ал.4 от ЗУТ, което се изразява в това, че гаражът се ползва като офис, без да е променено предназначението му. За това фактът, че гаражът в документите за собственост всякога е описван като офис, няма значение за извода, относно вярното прилагане на материалния закон. Фактът, че жалбоподателката действително не е знаела, че имота има предназначение гараж, вместо офис, както е записано в документа за собственост би имало значение при евентуално ангажиране на нейната административнонаказателна отгворност, тъй като в случая липсват доказателства за вина. Но нарушението на чл. 178, ал.4 от ЗУТ е установено по несъмнен начин и ползването на строежа като офис следва да бъде забранено до връщане на действителното предназначение – гараж или промяната на предназначението от гараж в офис по надлежния ред.

По делото не се установи обектът, който съгласно разрешението за ползване е гараж, да е претърпял преустройство до датата на издаване на обжалваната заповед, с изключение на действително съществуващ екзекутивен проект, одобрен от Община Бургас, с който единствено се обособява санитарен възел, какъвто първоначално е липсвал. Други изменения с този проект не са направени.

Обратно на твърдението в жалбата, именно от разпоредбата на §5, т.38 от ДР на ЗУТ, където е дадено легална дефиниция на понятието строежи, следва изводът, че преустройствата с промяна на предназначението са строеж по смисъла на закона.

По изложените съображения жалбата, като неоснователна, следва да бъде отхвърлена.

Мотивиран от горното, Административен съд – Бургас,  

 

Р Е Ш И :

 

ОТХВЪРЛЯ ЖАЛБАТА на Е.М.Д. ***, против заповед № 3398/05.12.2017г. на зам.кмет по „Строителство, инвестиции и регионално развитие“ на община Бургас, с която е забранен достъпът и ползването на строеж: „офис – преустройство на самостоятелен обект – гараж №2“, находящ се в партера на жилищна сграда в УПИ XII-654, кв.6 по плана на ж.к. „Лазур“, гр.Бургас, с административен адрес: гр.Бургас, ж.к. „Лазур“, ул.“Перущица“ №61“.  

Решението може да се обжалва пред Върховен административен съд на РБългария в 14 дневен срок от съобщаването.

 

 

                                               СЪДИЯ: