Р  Е  Ш  Е  Н  И  Е  №329

 

    гр.Бургас, 28 февруари 2017г.

               

В    ИМЕТО    НА    НАРОДА

 

                АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД гр.Бургас, в съдебно заседание на петнадесети февруари, през две хиляди и седемнадесета година, в състав:

 

                                                                                                           СЪДИЯ: ГАЛИНА РАДИКОВА

 

при секретар С.А., като разгледа докладваното от съдия ГАЛИНА РАДИКОВА адм.д. № 103 по описа за 2017 година, за да се произнесе, съобрази следното:

Производството е по чл. 27 и сл. от Закона за общинската собственост.

Образувано е по жалба, подадена от „Екоклима 11“ЕООД гр.Бургас и С.М.М. против Заповед № 3742/27.12.2016г., издадена от кмета на Община Бургас, в частта, касаеща размера на определеното обезщетение за собствениците на отчуждения имот с идентификатор *** по КККР на гр. Бургас.

Със Заповед № 3742/27.12.2016г., издадена от кмета на Община Бургас от жалбоподателите  е отчужден поземлен имот с идентификатор ***, целият с площ от 8874 м² по кадастралната карта (КК) и кадастралния регистър (КР) на град Бургас, в местността „Талисмана“ (старо наименование „Муската“) по недействащата карта на възстановената собственост на землището на град Бургас И е определено обезщетение за собствениците, съобразно притежаваните от тях идеални части, както следва: 1. за „Еко клима 11“ ЕООД, като собственик на 14/30 идеални части от имота – 68 958,81 лева и 2. за С.М., като собственик на 16/30 идеални части – 78 809,94 лева.

Жалбоподателите считат, че ответникът е определил обезщетение, което е неадекватно ниско спрямо пазарните реалности и използваната методиката за определяне на размерите на обезщетенията. Поради това искат заповедта да бъде изменена в частта, относно размера на обезщетението за отчуждения им имот, като бъде определено ново по- високо и адекватно спрямо пазарните реалности. Претендират присъждане на съдебно- деловодни разноски.

В съдебно заседание, чрез процесуалния си представител адв. К., поддържат жалбата. Желаят съдът да  се съобрази с представената от тях експертиза с частно заключение и да определи цена средна между това заключение и заключението на съдебно- оценъчната експертиза.

Ответникът, чрез процесуален представител юрисконсулт И., иска от съда да постанови „решение  съобразно представените по делото доказателства“. Счита, че съдът не следва да се съобразява с приложената към жалбата оценка, тъй като тя не представлява доказателство, събрано по установения от закона ред. В случая на отхвърляне на жалбата претендира присъждане на юрисконсултско възнаграждение.

Жалбата е допустима. Подадена е в срока по чл.27, ал.1 от ЗОС. Жалбоподателите са с доказан правен интерес от оспорване- адресати на оспорения акт и с права на собственост върху отчуждавания имот. 

І. ФАКТИТЕ:

„Екоклима 11“ЕООД гр.Бургас и С.М.М. са собственици в идеални части на поземлен имот *** по КККР на град Бургас, местността „Талисмана“ (старо наименование „Муската“) по недействащата карта на възстановената собственост на землището на град Бургас. Правото си на собственост доказват с  нотариален акт за покупко – продажба № 6/19.01.2006 година, том І, рег. № 206, дело № 5/2006 година; нотариален акт за покупко – продажба № 31/28.01.2013 година, том І, рег. № 808, дело № 26/2013 година и нотариален акт за покупко – продажба № 178/29.07.2014 година, том ІІ, рег. № 7787, дело № 273/2014 година.

Със Заповед № 929/21.11.2002г. на кмета на община Бургас е одобрен Подробен устройствен план – План за улична регулация /ПУП – ПУР/, за разширение на Гробищен парк – Бургас, в обхвата на който попадат земеделски земи, собственост на физически и юридически лица в местностите „Келева нива“ и  „Муската“, по карта на възстановената собственост /КВС/ на землище Бургас. Заповедта на кмета е издадена на основание  Решение на Общински съвет гр.Бургас № 24 от 16.05.2001г., Заповед № 516/11.06.2001г. на кмета на община Бургас и  Решение на Общинския съвет, взето с протокол № 40/13.11.2002г.

С Решение № 317 от 28 април 2006г. Министерският съвет на Република България, разрешава проектирането и изграждането на обект „Разширение на гробищен парк – гр.Бургас“, с което се засягат общо 271.825 дка земеделска земя в т.ч. 234.374 дка от III категория и 37.451 дка Х категория – собственост на физически лица, в землището на Бургас, местността „Муската”. С Решение № КЗЗ-3 от 17 май 2006г. Комисията за земеделски земи при Министерството на земеделието и горите променя предназначението на земеделска земя, с площ от 271 825 кв.м., от III и Х категория – собственост на физически лица, в землището на Бургас, местността „Муската” за изграждане на обект: „Разширение на гробищен парк – гр.Бургас“, в землището на Бургас, местността „Муската”.

Отчуждителната процедура е започнала с обявление, с правно основание чл. 21 и чл. 25 от ЗОбС, в което са посочени вида, номерата, местонахождението, площта и собствениците на отчуждаваните имоти. Посочен е и размера на дължимото им се обезщетение.

Обявлението е публикувано в два централни (вестник „Телеграф“ и вестник „Капитал дейли“) и в един местен (вестник „Черноморски фар“) всекидневника.

На 23.11.2016 година обявлението за започнала процедура по отчуждаване на ПИ е поставено на таблото за обявления на Община Бургас, откъм улица „Алекснадровска“. На 27.12.2016 година е свалено от служителя, който го е поставил.

Екземпляр от обявлението е поставен и на информационно табло в дирекция „ЦАУ Изгрев“ към Община Бургас, като оттам е свален на 27.12.2016 година, според протокол съставен от служители на общината.

На 23.11.2016  година обявлението е публикувано на интернет – страницата на общината.

Определяне на равностойното парично обезщетение на отчуждения недвижим имот е възложено от Община Бургас на оценител, член на Камарата на независимите оценители в България, с възлагателно писмо от 30.09.2016 година. С Оценителски доклад № 1683-ПИ-ЗЗ, изготвен от независимия оценител И.К., предаден на Община Бургас на 03.10.2016г., е определено равностойно парично обезщетение, за отчуждения недвижим имот - ПИ с идентификатор  ***, целият с площ 8874 кв.м. по КККР на гр.Бургас, в размер на 147 769 лв.

За да установи пазарната стойност на отчуждаваните идеални части от ПИ, лицензираният оценител е използвал т. нар. метод на пазарните аналози (на сравнимите неконтролирани цени). Прегледал е актовете на вписани сделки със земеделски земи в землището на град Бургас, като е приел, че от тези актове (35 сделки) 20 (двадесет) отговарят на изискването на § 1 т.2 от ДР на ЗОбС. Констатирал е, че обект на оценка в конкретното административно производство е земеделска земя – нива, ІІІ категория. От общо установените сделки е изключил тези, които са за урбанизирана територия и лозя. В заключение средната продажна стойност на квадратен метър земя е изчислена като общо продаденото количество - сходни по характер – земеделски земи е разделено на общо заплатената цена за тях. Така средната пазарна цена на квадратен метър земеделска земя в района на ПИ е определена на 16,65 лв/м².

Въз основа на този резултат са оценени и идеалните части, които се отчуждават от жалбоподателите с обжалваната заповед на кмета на общината.

По делото е допусната и приета съдебно- оценъчна експертиза. Според заключението на вещото лице, изготвено при спазване на методиката, определена с нормата на чл. 22, ал.5 ЗОС и §1, т.2 от ДР на ЗОС, пазарната стойност на ПИ с идентификатор  ***, целият с площ 8874 кв.м. по КККР на гр.Бургас е 159 732 лв.( при цена 18 лв. за квадратен метър). Според квотите на собствениците: - на „Екоклима 11“ЕООД- 74 541,60лв. и – на С.М.М.- 85 190,40  лв.

В съдебно заседание, вещото лице дава пояснение относно признаците, по които е определяло сделките- аналози. Посочва, че приема като землище ( според законовата норма)  геодезически райони 2 и 3, тъй като другите сделки касаят бивши села, които са приобщени към гр. Бургас, по-късно като квартали.

ІІ. ПРАВОТО:

Административният акт е издаден в предписаната от закона писмена форма и от компетентен административен орган, съгласно чл.25, ал.2, изр.1 от ЗОС- кметът на общината.

Отчуждителното производство е проведено по реда на чл. 25 от ЗОбС. Според посочената  норма, кметът на общината публикува обявление в два централни и един местен ежедневник, с което уведомява собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване и изпраща копие от него до кметовете на райони или кметства или до кметските наместници, на чиято територия се намират имотите или части от имотите - частна собственост, предмет на отчуждаване. Кметовете или кметските наместници поставят обявлението на определените места в сградата на общината, на района, на кметството или в населеното място, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването. Обявлението се публикува и на интернет страницата на общината. Обявлението съдържа: 1. предназначение на имотите съобразно влезлия в сила, съответно одобрен подробен устройствен план по чл. 21, ал. 1; 2. основание за отчуждаването; 3. вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени; 4. размерът на дължимото обезщетение, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите. Кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му. Заповедта се издава не по-рано от един месец след публикуване на обявлението по ал. 1.

При тази процесуална регламентация и предвид доказателствата по делото, съдът намира, че в хода на административното производство и при издаване на оспорения акт, не са допуснати съществени нарушения на процесуалните правила.

                Счита обаче, че при издаване на процесната заповед са допуснати нарушения на чл.22, ал.5 от ЗОС и § 1, т.2 от ДР на ЗОС.

Съгласно чл.22, ал.5 от ЗОС, размерът на равностойното парично обезщетение за имотите, предвидени за отчуждаване, се определя съобразно конкретното им предназначение, което са имали преди влизането в сила, съответно преди одобряването на подробния устройствен план по чл.21, ал.1 и въз основа на пазарните цени на имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот.

Според §1, т.1 от ДР на ЗОбщС „Равностойно парично обезщетение” е цената на отчуждавания имот или на част от него, определена по реда на този закон. Съответно съгласно §1, т.2 от ДР на ЗОбщС „Пазарни цени на имоти със сходни характеристики” са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Съгласно т.3 от §1 от ДР на ЗОбщС „Имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот” са имотите, които се намират: а) в една и съща ценова зона с отчуждавания имот- в урбанизираните територии; б) в едно и също землище с отчуждавания имот - в земеделските територии и в териториите на гори и земи от горския фонд.

При изготвяне на заключението си, вещото лице по оценъчната експертиза, назначена от съда, е извършило справка в Служба по вписванията гр.Бургас и е извършило преценка на  сделки с „подобни по вид и предназначение имоти”, които се намират в двата основни за Бургас геодезически района- 2 и 3, в близост до отчуждавания имот, съобразно §1, т.3, б.”б” от ДР на ЗОС. Сделки, сключени в останалите геодезически райони (1,4,5 и 6) вещото лице е изключило, тъй като тези райони включват бивши села, които са приобщени към гр. Бургас, по-късно като квартали.

Възражението направено от пълномощника на жалбоподателите, относно използваните сделки- аналози от вещото лице, съдът намира за неоснователни, защото определящо при избора на аналози е не само местоположението на имотите, но и техните характеристики, предназначение и страни.

Неоснователно е и възражението на жалбоподателите, че неправилно вещото лице е включило в оценяваните аналози сделките под номера 20 и 21, и 8, и 9( по Приложение №1 от експертизата). Сделките под № 8 и 20 са за покупко- продажба на имот, сключени между двамата жалбоподатели, а тези под №9 и 21 за вписване на законна ипотека в полза на жалбоподателя „Еко клима 11“ЕООД за обезпечаване на вземане към втория жалбоподател С.М.М.. Имотите, предмет на сделките по своите характеристики отговарят на изискванията на  §1, т.2 ДР от ЗОбС, а и ипотеката е сделка, която посочената правна норма изрично предвижда като аналог, който следва да се цени при наличието на останалите предпоставки- характеристики на имота, местоположение и страни.

Отделно от това, изводът на експерта в съдебното производство, за разлика от този на оценителя, използван от административния орган, е съобразен и с нотариален акт № 106/30.08.2016 година, том ІІ, рег. № 2132, дело № 219/2016 година( под №25 от приложение №1). В този нотариален акт е описана сделка с имот, който има  характеристики, сходни с отчуждавания – ипотека на нива, ІІІ категория, в същата местност, като по сделката и двете страни (а не само едната) са търговци. Датата на акта, съпоставена с датите на аналозите, възприети от експертите, показва, че от избраните аналози (последните двадесет сделки, отговарящи на критериите по § 1 т.2 от ДР на ЗОбС) следва да бъде изключена сделката, удостоверена с нотариален акт № 67/21.12.2015 година, том V, рег. № 14 398, дело № 660/2015 година, тъй като е 21 (двадесет и първа) поред. Т.е. средната цена на квадратен метър продавана земя, установена с нея, не следва да участва при установяването на средната цена по последните двадесет сходни сделки.

Съдът приема изцяло заключението на вещото лице по изготвената съдебно – оценъчна експертиза, поради което  обезщетението за отчуждения имот - ПИ с идентификатор  ***, целият с площ 8874 кв.м. по КККР на гр.Бургас, следва да се определи съобразно него .

Отбелязва, че е недопустимо дължимото обезщетение да бъде определяно въз основа на представена от жалбоподателите частна експертна оценка, тъй като последната не представлява годно доказателствено следство.

Оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на оспорената заповед, в частта касаеща размера на обезщетението. Несъответствието между възприетата от административния орган оценка на имота, подлежащ на отчуждаване, и неговата пазарна цена, установена по настоящото дело, предпоставя извод за материалноправна незаконосъобразност на оспорения акт.

Предвид изложеното, съдът намира, че оспорената заповед следва да бъде изменена, размерът на обезщетението за отчуждения имот бъде определено в съответствие с изискването на закона, като обезщетението, дължимо на жалбоподателя „Еко клима 11“ ЕООД за отчуждаваната идеална част от имота следва да се измени от 68 958,81 лева на 74 514,60 лева, а обезщетението, дължимо на жалбоподателя С.М. за отчуждаваната идеална част от имота следва да се измени от 78 809,94 лева на 85 190,40 лева.

Предвид изхода на спора следва да бъде уважено искането на жалбоподателите за присъждане на разноски, които са своевременно поискани и доказани, както следва: на „Еко клима 11“ ЕООД следва да се присъди сума в размер на 750лв. ( държавна такса, възнаграждение на вещо лице и адвокатски хонорар) ;  на С.М. следва да се присъди сума в размер на 310лв. ( държавна такса и адвокатски хонорар).

Ето защо и на основание чл.172 АПК, Административен съд – гр.Бургас, четвърти състав,

 

Р   Е   Ш   И:

 

ИЗМЕНЯ заповед № 3742/27.12.2016 година на кмета на Община Бургас - в частта, с която е определен размера на обезщетението за собствениците на отчуждения имот „Еко клима 11“ ЕООД гр.Бургас, с ЕИК 102205791 и С.М.М. с ЕГН **********, КАТО за „Еко клима 11“ ЕООД гр.Бургас, ВМЕСТО обезщетение в размер на 68 958,81 лева, ОПРЕДЕЛЯ обезщетение в размер на  74 514,60 лева  (седемдесет и четири хиляди петстотин и четиринадесет лева и шестдесет стотинки);  за С.М. ВМЕСТО обезщетение в размер на 78 809,94 лева, ОПРЕДЕЛЯ обезщетение в размер на  85 190,40  лева  (осемдесет и пет хиляди сто и деветдесет лева и четиридесет стотинки).

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на  „Еко клима 11“ ЕООД гр.Бургас, с ЕИК 102205791  сума в размер на  750  лева.

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на С.М.М. с ЕГН ********** сума  в размер на 310 лева. 

Решението не подлежи на обжалване.

 

СЪДИЯ: