Р Е Ш Е Н И Е

 

№ 136/03.02.2017 година, град Бургас,

  

Административен съд – Бургас, в съдебно заседание на тридесет и първи януари, две хиляди и седемнадесета година,  в състав:

 

Съдия: Веселин Енчев

 

при секретар С.Х., разгледа адм.д. № 102/2017 година.

 

Производството е по чл. 145 - 178 от Административнопроцесуалния кодекс (АПК), във връзка с чл. 27 ал. 1 от Закона за общинската собственост (ЗОС).

Образувано е по жалба от „Еко клима 11“ ЕООД с ЕИК **** и С.М.М. с ЕГН ********** с посочили съдебен адрес ***, чрез адвокат Г.К. ***, против заповед № 3744/27.12.2016 година на кмета на Община Бургас.

С оспорения акт (лист 8 - 10) от жалбоподателите  е отчужден поземлен имот с идентификатор 07079.2.2275, целият с площ от 8875 м² по кадастралната карта (КК) и кадастралния регистър (КР) на град Бургас, в местността „Талисмана“ (старо наименование „Муската“) по недействащата карта на възстановената собственост на землището на град Бургас. Със същата заповед е определено обезщетение за собствениците, съобразно притежаваните от тях идеални части, както следва: 1. за „Еко клима 11“ ЕООД, като собственик на 19/40 идеални части от имота – 70 190,07 лева и 2. за С.М., като собственик на 21/40 идеални части – 77 578,68 лева.

С жалбата административния акт се оспорва единствено в частта относно размера на определеното обезщетение. Твърди се, че ответникът е определил обезщетение, което е неадекватно ниско спрямо пазарните реалности и използваната методиката за определяне на размерите на обезщетенията по сходен случай в същата местност. Иска се заповедта да бъде изменена в частта, в която е определено обезщетението. Претендират се разноски.

Ответникът, чрез процесуален представител, оспорва жалбата. Представя административната преписка, както и ново писмено доказателство, с което претендира, че изводите на ответника са частично незаконосъобразни.

Жалбата е подадена срещу заповед, за която е предвидена възможност за съдебен контрол и от лица, чиито права и законни интереси са засегнати от издаването й. Жалбата е подадена в законоустановения срок. Затова  е допустима.

След като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, съдът приема за установено от фактическа страна следното:

Жалбоподателите се легитимират като собственици в идеални части на поземлен имот 07079.2.2275 по КККР на град Бургас, местността „Талисмана“ (старо наименование „Муската“) по недействащата карта на възстановената собственост на землището на град Бургас, съгласно нотариален акт за покупко – продажба № 6/19.01.2006 година, том І, рег. № 206, дело № 5/2006 година, нотариален акт за покупко – продажба № 31/28.01.2013 година, том І, рег. № 808, дело № 26/2013 година, нотариален акт за покупко – продажба № 63/22.01.2016 година, том І, рег. № 919, дело № 58/2016 година.

Отчуждаването предприето поради пълното изчерпване на капацитета на гробищния парк на град Бургас и необходимостта от усвояване на нови площи за задоволяване на обществената нужда от площи за извършване на погребения.

Отчуждителната процедура е започнала с обявление, с правно основание чл. 21 и чл. 25 от ЗОбС, в което са посочени вида, номерата, местонахождението, площта и собствениците на отчуждаваните имоти. Посочен е и размера на дължимото им се обезщетение.

Обявлението е публикувано в два централни (вестник „Телеграф“ и вестник „Капитал дейли“) и в един местен (вестник „Черноморски фар“) всекидневника.

На 23.11.2016 година обявлението за започнала процедура по отчуждаване на ПИ е поставено на таблото за обявления на Община Бургас, откъм улица „Алекснадровска“, а на 27.12.2016 година е свалено от служителя, който го е поставил.

Екземпляр от обявлението е поставен и на информационно табло в дирекция „ЦАУ Изгрев“ към Община Бургас, като оттам е свален на 27.12.2016 година, съгласно съставен протокол от служители на общината.

На 23.11.2016  година обявлението е публикувано и на интернет – страницата на общината.

Пазарната стойност на отчуждавания ПИ е определена с оценителски доклад № 1682 – ПИ – ЗЗ от октомври 2016 година, изготвен от лицензиран оценител на земеделски земи и трайни насаждения.

За да установи пазарната стойност на отчуждаваните идеални части от ПИ, лицензираният оценител е използвал т. нар. метод на пазарните аналози (на сравнимите неконтролирани цени). При извършване на възложената му работа, оценителят се е снабдил с копия от актовете на вписани сделки със земеделски земи в землището на град Бургас, като е приел, че от тези актове (35 сделки) само 20 (двадесет) отговарят на изискването на § 1 т.2 от ДР на ЗОбС. Констатирал е, че обект на оценка в конкретното административно производство е земеделска земя – нива, ІІІ категория, а от общо установените сделки изключената част са за урбанизирана територия и лозя. Приел е, че от всички установени сделки, само 20 (двадесет) отговарят напълно на критериите за оценяване, изготвил е отделна таблица, в която е описал сделките, страните, цената и квадратурата на съответния имот. В заключение средната продажна стойност на квадратен метър земя е изчислена като общо продаденото количество - сходни по характер – земеделски земи е разделено на общо заплатената цена за тях. Така оценителят е получил средна пазарна цена на квадратен метър земеделска земя в района на ПИ – 16,65 лв/м².

Въз основа на заключението на оценителя са оценени и идеалните части, които се отчуждават от жалбоподателите с обжалваната заповед на кмета на общината.

По делото е прието експертно заключение за оценка на пазарната стойност на отчуждавания имот. След съпоставка на характеристиките на имота с такива на сходни имоти, цената на имота е определена на  283 169,34 лева или 31,91 лева/ м². 

Вещото лице е установило последните 20 сделки с имоти със сходни характеристики, намиращи се в близост до отчуждавания имот, при които поне една от страните е търговец и които могат да бъдат използвани като аналози.

От процесуалния представител на ответника по делото е представено заверено копие от нотариален акт № 106/30.08.2016 година, том ІІ, рег. № 2132, дело № 219/2016 година (лист 180 - 181). Заявено е, че този нотариален акт е следвало да бъде отчетен както от експерта, използван от административния орган в отчуждителното производство, така и от експерта, изготвил заключението по делото, за сметка на последния по време използван аналог – нотариален акт № 67, том V, рег. № 14 398, дело № 660/2015 година, в който продажната цена е 307,03 лева/ м².

 

При така установената фактическа обстановка, съдът прави до следните правни изводи.

Заповедта е издадена от компетентен орган.

Компетентността на издателя произтича от закона – чл. 25 ал.2 от ЗОбС, който възлага на кмета на общината правомощието да издаде заповед за отчуждаване.

Заповедта е издадена в установената форма като съдържа всички реквизити по чл. 25 ал.2 от ЗОбС  във връзка с чл. 59 ал.2 от АПК.

Процедурата по извършване на отчуждаването е проведена по реда на чл. 25 от ЗОбС. При издаването на заповедта за отчуждаване са спазени  относимите към производството процесуални правила. Съгласно цитираната норма, кметът на общината публикува обявление в два централни и един местен ежедневник, с което уведомява собствениците на имотите за предстоящото отчуждаване и изпраща копие от него до кметовете на райони или кметства или до кметските наместници, на чиято територия се намират имотите или части от имотите - частна собственост, предмет на отчуждаване. Кметовете или кметските наместници поставят обявлението на определените места в сградата на общината, на района, на кметството или в населеното място, на чиято територия се намират имотите, предмет на отчуждаването. Обявлението се публикува и на интернет страницата на общината. Обявлението съдържа: 1. предназначение на имотите съобразно влезлия в сила, съответно одобрен подробен устройствен план по чл. 21, ал. 1; 2. основание за отчуждаването; 3. вид, местонахождение, размер и собственици на всеки от имотите, които следва да бъдат отчуждени; 4. размерът на дължимото обезщетение, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите. Кметът на общината издава заповед за отчуждаване, в която се посочват основанието за отчуждаване, предназначението, видът, местонахождението, размерът и собственикът на имота, размерът на обезщетението, а при имотно обезщетение - вида, местонахождението, размера, начина на трайно ползване и стойността на имота, предоставян в обезщетение, както и размерът на паричното обезщетение за доплащане при разлика в стойностите на имотите, търговската банка, в която ще бъде внесено обезщетението по сметка на правоимащите лица и за началната дата, от която ще започне изплащането му. Заповедта се издава не по-рано от един месец след публикуване на обявлението по ал. 1.

            Анализът на действията на администрацията, по представената административна преписка, показва, че установената процедура по извършване на отчуждаването е била спазена.

Жалбата е основателна в частта относно размера на определеното обезщетение.

Административното производство се е развило по реда на глава III от ЗОбС. С издаването на заповедта административният орган е упражнил правомощието си по чл. 25 ал. 2 от ЗОбС да отчужди недвижим имот в съответствие с приет акт по чл. 25 ал. 1 от ЗОбС, с който е открито производството по отчуждаване на имота, собственост на жалбоподателя.

Критерият за оценка на имота, определен за отчуждаване, е описан в ал. 4 на чл. 22 от ЗОбС, според който оценките се извършват по пазарни цени. Съгласно чл.22 ал.5 изр. последно от ЗОбС, оценките се изготвят не по-рано от три месеца преди издаването на заповедта по чл. 25 ал. 2 от ЗОбС. 

Съгласно § 1 т.2 от ДР на ЗОбС, "пазарни цени на имоти със сходни характеристики" са осреднените цени от всички сделки с имоти, намиращи се в близост до отчуждавания имот, които имат еднакво конкретно или преобладаващо предназначение, притежават еднакъв характер на застрояване със същите или близки показатели на устройство и застрояване и/или установен начин на трайно ползване с отчуждавания имот, за: покупко-продажба, замяна, учредяване на вещни права или прехвърляне на собственост срещу задължение за строителство, ипотека, продажбите чрез търг от държавни и частни съдебни изпълнители, държавните институции и общините, както и други възмездни сделки между физически и/или юридически лица, по които поне една от страните е търговец, сключени в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката и вписани в службата по вписванията по местонахождението на имота. Ако в рамките на 12 месеца преди датата на възлагане на оценката в службата по вписванията по местонахождението на имота са вписани повече от двадесет сделки, при определяне на пазарната цена се вземат предвид последните вписани двадесет сделки.

Видно от доказателствата по делото, оценките на експертите в административното и в съдебното производство са изготвени в съответствие с чл.22 ал.5 от ЗОбС.

Съдът кредитира частично заключението на вещо лице Т., за сметка на пазарната оценка изготвена в административното производство като по-аргументирано и описателно по отношение на използваната методология за оценка на земята, даващо възможност да се формира обоснован извод от съдебния състав относно критериите, по които е определен крайният размер на цената на отчуждения имот.

Както изводът на експерта в съдебното производство, така и изводите на оценителя, използван от административния орган, обаче, не са съобразени с допълнително представения нотариален акт № 106/30.08.2016 година, том ІІ, рег. № 2132, дело № 219/2016 година. В този нотариален акт е описана сделка с имот, който има  характеристики, сходни с отчуждавания – ипотека на нива, ІІІ категория, в същата местност, като по сделката и двете страни (а не само едната) са търговци. Площта на имота, обект на сделката, е 5 789 м² и с него е обезпечен банков кредит на стойност 83 000 евро (83 000 х 1,95583 = 162 333,89 лева). Средната цена на квадратен метър от имота, възприета от страните по тази сделка, е 28,04 лева/м² (162 333,89 лева : 5789 м²). Датата на акта, съпоставена с датите на аналозите, възприети от експертите, показва, че от избраните аналози (последните двадесет сделки, отговарящи на критериите по § 1 т.2 от ДР на ЗОбС) следва да бъде изключена сделката, оформена с нотариален акт № 67/21.12.2015 година, том V, рег. № 14 398, дело № 660/2015 година, тъй като тя се явява 21 (двадесет и първа) поред. Т.е. средната цена на квадратен метър продавана земя, установена с нея, не трябва да участва при установяването на средната цена по последните двадесет сходни сделки.

Така, настоящият съдебен състав приема, че от установената обща средна пазарна цена (638,13 лева : последните 20 сделки) трябва да се извади средната цена по нотариален акт № 67/21.12.2015 година и да се прибави средната цена по нотариален акт № 106/30.08.2016 година. Цената на квадратен метър продаваем имот по нотариален акт № 106/30.08.2016 година е 28,04 лева/м². Цената на квадратен метър по нотариален акт № 67/21.12.2015 година е 307,03 лева/м². Аритметичното изчисление води до нов извод за средната пазарна цена на квадратен метър в местността, в която е постановено отчуждаването на имота на жалбоподателите – 17,96 лева/м² ((638,13 – 307,03 + 28,04) : 20)). Тази цена е по – благоприятна за жалбоподателите от средната пазарна цена на квадратен метър земеделска земя, установена в административното производство – 16,65 лева/ м².

Оценката на имота е елемент от материалната законосъобразност на административния акт, тъй като обуславя фактическите основания, представляващи материалноправните предпоставки за издаването на съответната обжалвана заповед в частта относно размера на обезщетението. Несъответствието между възприетата от административния орган оценка на имота, подлежащ на отчуждаване, и неговата пазарна цена, установена по настоящото дело, води до извода за незаконосъобразност на оспорения акт, която може да бъде квалифицирана като противоречие с материалния закон по смисъла на чл. 146, т. 4 от АПК.

Изложеното дава основание на съда да приеме, че обжалваната заповед следва да бъде изменена, за да се постигне съответствие на нейното съдържание с дължимото в частта относно определения размер на обезщетението за отчуждения имот.

Стойността на обезщетението, дължимо на жалбоподателя „Еко клима 11“ ЕООД за отчуждаваната идеална част от имота следва да се измени от 70 190,07 лева на 75 712,63 лева, а стойността на обезщетението, дължимо на жалбоподателя С.М. за отчуждаваната идеална част от имота следва да се измени от 77 578,68 лева на 83 682,06 лева.

Изходът от оспорването обуславя възлагане на разноските по делото върху ответника, съобразно своевременно направеното искане от процесуалния представител на жалбоподателите.

По делото са представени доказателства за разноски в размер на 50 (петдесет) лева, внесена държавна такса и 300 (триста) лева възнаграждение на вещо лице - от „Еко клима 11“ ЕООД и 10 (десет) лева, внесена държавна такса от С.М. (лист 147, 154 и 149). Отделно е представено доказателство за заплатено – и от двамата жалбоподатели – адвокатско възнаграждение в размер на 600 (шестстотин) лева (лист 151). Предвид установените обстоятелства, Община Бургас следва да заплати на „Еко клима 11“ ЕООД разноски в размер на 350 (триста и петдесет) лева, на С.М. разноски в размер на 10 (десет) лева, а на двамата жалбоподатели общо – разноски в размер на 600 (шестстотин) лева.

По изложените съображения, на основание чл. 172 ал. 2 от АПК, съдът

 

Р Е Ш И

 

ИЗМЕНЯ заповед № 3744/27.12.2016 година на кмета на Община Бургас - в частта относно размера на обезщетенията, определени на „Еко клима 11“ ЕООД с ЕИК **** и С.М.М. с ЕГН **********, като за „Еко клима 11“ ЕООД, ВМЕСТО обезщетение в размер на 70 190,07 лева, ОПРЕДЕЛЯ обезщетение в размер на  75 712,63 лева  (седемдесет и пет хиляди седемстотин и дванадесет лева и шестдесет и три стотинки) лева, а за С.М. ВМЕСТО обезщетение в размер на 77 578,68 лева, ОПРЕДЕЛЯ обезщетение в размер на  83 682,06 лева  (осемдесет и три хиляди шестстотин осемдесет и два лева и шест стотинки) лева.

 

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на  „Еко клима 11“ ЕООД с ЕИК ****  сумата от 350 (триста и петдесет) лева - разноски по делото.

 

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на С.М.М. с ЕГН ********** сумата от 10 (десет) лева - разноски по делото.

 

ОСЪЖДА Община Бургас да заплати на „Еко клима 11“ ЕООД с ЕИК **** и С.М.М. с ЕГН ********** сумата от 600 (шестстотин) лева - разноски по делото.

 

Решението е окончателно.

 

 

СЪДИЯ: