ПРОТОКОЛ

       

Година 2018, 11.09.                                                                         град  Бургас

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД      ВТОРИ АДМИНИСТРАТИВЕН СЪСТАВ

На единадесети септември                        две хиляди и осемнадесета година

В публично заседание в следния състав:

                                                    

                                                 ПРЕДСЕДАТЕЛ: СТАНИМИР ХРИСТОВ

 

Секретар: Кристина Линова

Прокурор:

Сложи за разглеждане докладваното от съдия Христов 

Административно дело номер 649 по описа за 2018 година.                     

На именното повикване в 13:40 часа се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ „ВенидСъни Инвестмънт“ ООД, редовно призован, се представлява от адв.З. с представено по делото пълномощно.

ОТВЕТНИКЪТ по ОСПОРВАНЕ – директор на дирекция „ОДОП“ гр. Бургас, редовно призован, представлява се от юрисконсулт И. с представено по делото пълномощно.

В залата се явява се вещото лице инж.С.И..

 

По хода на делото:

 

страните: Да се даде ход на делото.

 

С оглед становището на страните и предвид липсата на процесуални пречки за даване ход на делото, съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО И ГО ДОКЛАДВА:

Съдът ДОКЛАДВА, че по делото е постъпило заключение по допуснатата от съда съдебно-техническа (оценъчна) експертиза, като заключението е депозирано на 03.09.2018г. – т.е. в законоустановения 7-дневен срок по смисъла на чл. 199 от ГПК.

 

Адв. з: Да се изслуша заключението на вещото лице.

 

Юк. и: Да се изслуша заключението на вещото лице.

 

С оглед становището на страните и поради липсата на процесуални пречки съдът пристъпва към разпит на вещото лице, на което снема самоличността, както следва:

 

инж.с ж и - 61 години, българин, български гражданин, неосъждан, без дела и родство със страните, вещото лице предупредено за наказателната отговорност по чл. 291 от НК.

         Обещава да даде заключение по съвест и разбиране.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Представил съм писмено заключение, което поддържам.

 

ВЪПРОСИ на адв.З. към вещото лице:

Адв.З.: На стр.5 от заключението сте посочили стойностите и процентно съотношение.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не. Посочил съм само процент.

Адв.З.: Можете ли да кажете общо какъв е сборът на тези проценти?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не съм го сборувал, но на база тези проценти съм определил стойността от 13 276 лева, които са били необходими, за да бъде преведен апартаментът в условия за живеене, обитаване, както съм отговорил на въпроси 1 и 2.

Адв.З.: Т.е. това е извършено СМР след сделката.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Точно така.

Адв.З.: На стр.6 в първа таблица сте посочили аналогични сделки с апартаменти. Може ли да посочите откъде получихте тази информация?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: От Агенцията по вписвания, както съм записал в заключението.

Адв.З.: Това сгради от затворен или отворен тип ли са? Направихте ли оглед на място?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Направих оглед отвън предвид това, че собственикът отговори, че там има наематели и не мога да ги притеснявам.

Адв.З.: Може ли да кажете дали има басейни, магазини, кафенета?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Оградено е, озеленено, благоустроено, но не обърнах внимание дали има басейн. По-скоро не.

Адв.З.: Това подкрепя ли се и от документите, които сте видели?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да. В съставените актове по време на строителството никъде не става въпрос за басейн. В строителните книжа също няма информация за наличие на басейн.

 Адв.З.: Аналозите, които са в същата таблица на стр.6, от точка 6 до точка10, от прегледаните от Вас документи може ли да се каже в каква степен на завършеност и съответно на луксозност на изпълнение на апартаментите и сградите, в които се намират те са тези аналози  - от т.6 до т.10.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: По нотариалните актове, които съм изследвал и съм посочил като аналози, става въпрос за сгради, които са завършени. По нотариален акт по принцип можеш да различиш единствено, когато сделката  е изповядана на груб строеж  с Акт 14 или с удостоверение за въвеждане в експлоатация. В конкретния случай актовете, които съм приел за пазарни аналози са завършени „до ключ“, сиреч луксозността на тяхната завършеност мога да установя при оглед. Самият нотариален акт не ми дава такава възможност.

Приел съм аналогично към състоянието, което има процесният апартамент, т.е. завършено на етап „тапа“. Това съм установил от протокол Акт образец 15 и Акт образец 16, както и от сведенията, които ни предоставят жалбоподателите.

Адв.З.: От документите, които сте прегледали може ли да кажете в каква степен на завършеност са били апартаментите от № 1 до № 5, които са в процесната сграда  - таблицата на стр.6,  за да може те да бъдат съпоставени с процесния апартамент, съответно и неговата стойност.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Завършеността е на етапа, на който е завършен и процесния апартамент.

Адв.З.: Искате да кажете, че и в тях не са били извършени тези СМР, за които се говори на стр.5 от заключението.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да. Това имам предвид.

Адв.З.: Изследвали ли сте въпроса дали към момента на сделката това е било последното непродадено жилище в сградата?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не.

Адв.З.: Ако е било последното, това би ли повлияло при определяне на продажната цена?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не.

Адв.З.: Можете ли да посочите или да потвърдите дали на стр.6 от заключението, във втората таблица не е налице фактическа грешка при изписването на РЗП на апартамента относно стойността от 73.45кв.м.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Няма грешка. Мога да кажа как се е получила тази цифра.

Посочвам как е получено на стр.2 от заключението, където е написано с наклонен шрифт. Това е застроената площ на апартамента; 11.69 кв.м. са общите части; плюс 30% от складовото помещение с площ от 6.48 кв.м. Сумирано тези цифри дават сбор от 73.45 кв.м. - колона 3 в таблица 2.

Адв.З.: По същия начин ли сте изчислили и РЗП на използваните от Вас аналози?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да.

Адв.З.: Откъде взехте тази методика?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това е прието правило за определяне на РЗП на жилище – застроена площ, общи части, плюс складово помещение, което в зависимост от разположението е със съответен коефициент. Това е методика за площ по площообразуване.

Адв.З.: Откъде взехте тази методика?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това съм взел от Правилника за приложение на ЗДС.

Адв.З.: Можете ли да посочите каква е средната пазарна цена на  апартаментите от сделките, които сте изследвали по аналози, които се отнасят до обекти в същата сграда?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Посочил съм средна цена на пазарни аналози, а не само на тези, които са в същата сграда. Такъв е и въпросът, на който трябваше да отговоря. Искахте за обекти в сградата и на подобни.

Адв.З.: Можете ли сега да посочите каква е тяхната стойност?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Не. Трябва да се смята на калкулатор, но не считам, че е необходимо да го правим в съдебно заседание.

Адв.З.: Нямам други въпроси.

 

ВЪПРОСИ на юрисконсулт И. към вещото лице:

Юрисконсулт И.: Да продължим с въпроса на колегата по отношение на РЗП.

Бихте ли разяснили какво е отношението на ползвания от Вас коефициент към общата площ на РЗП.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Както по-горе разясних РЗП се формира от площта на апартамента, към която се прибавят общите части и коефициент от складовото помещение. В случая аз съм приложил коефициент 0.3 към площта на складовото помещение, която е 6.48.

Юрисконсулт И.: От нотариалните актове, които сте наблюдавали, продажната цена в тях направили ли Ви впечатление дали е близка до данъчната оценка или се касае за нотариални актове, по кооито лицето е ползвало банков кредит.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Това не съм изследвал.

Юрисконсулт И.: Нямам други въпроси към вещото лице.

 

Адв.З.: У мен възникнаха и други въпроси. На стр.7 в заключението казвате, че към момента на сделката стойността на обекта  е 67 730 лева, а по-долу сочите, че стойността на СМР е 13 276 лева. Т.е. тази сума 13 276 лева не е включена в посочената по-горе сума от 67 730 лева. Това е стойността на довършителните СМР.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ: Да. Сумата от 13 276 лева е стойността на довършителните СМР след сделката.

 

Адв.З.: Моля заключението на вещото лице да не бъде приемано. Оспорвам същото по следните съображения:

Вещото лице е използвало аналози, за които не е предоставена достатъчно информация както в депозираното заключение, така и в днешно съдебно заседание, поради което не може да се направи съпоставка доколко са съпоставими и аналогични сделките, въз основа на които е изчислена средната пазарна цена на 1 кв.м.

На следващо място,  в заключението са налице грешки относно начинът на изчисление на довършителните  РЗП. Твърдя, че е неправилно изчислена стойността на СМР в отговора на въпрос 2, тъй като сборът от процентите на неизвършените СМР съдържащи се в таблицата на стр.5 е общо 17.82%, което съпоставено към сумата 67 730 лева не прави 13 276 лева.

Моля да допуснете извършването на повторна експертиза със същите въпроси.

 

Юрисконсулт И.: Да се приеме така депозираното заключение. Намирам за несъстоятелно възражението на колегата по отношение на използваните аналози. В крайна сметка се касае за сделка от 2017г., така че вещото лице в този  случай може да борави само с официални документи, каквито са нотариалните актове, както и с представените от страна на жалбоподателя документи изготвени в хода на строителството на имота, в който се помещава процесното жилище. В този смисъл няма как по какви други критерии да бъде установена абсолютна идентичност между ползваните аналози и процесния имот предмет на разглеждане по делото.

В този смисъл считам, че вариант за използване на аналози са именно нотариалните актове за продажбите им, което е направило вещото лице.

По отношение на цитираните проценти като сбор, не мога в момента да коментирам. Същите касаят извършените допълнително СМР в този имот, в това жилище. Те не са предмет и не биха имали отношение към извършената продажба, тъй като с нотариалния акт се продава едно жилище в състояние,  за което са се договорили страните и се намира в момента. В нотариалния акт цената не включва довършителни работи. В този смисъл така извършените довършителни работи са предмет на някакви допълнителни уговорки между продавача и купувача, за което би следвало да има издадена допълнителна фактура. Дали това е така, не мога да кажа.

В този смисъл, въпреки че цената дадена от вещото лице е значително по-ниска от тази определена от вещото лице по назначената експертиза в хода на ревизионното производство, считам че съобразно поставените задачи и съобразно използваните аналози вещото лице е дало заключение, което съответства на тях. В този смисъл считам, че същото е компетентно и повторна експертиза не би следвало да се възлага.

Да се приеме това заключение.

 

С оглед заявеното от страните становище и предвид формулираното от процесуалния представител на жалбоподателя искане за допускане на повторна експертиза, съдът намира така формулираното искане за неоснователно.

Съгласно разпоредбата на чл.201 от ГПК субсидиарно приложим с § 2 от Допълнителните разпоредби на ДОПК повторно заключение се допуска, когато първоначално представеното такова не е обосновано и възниква съмнение за неговата правилност.

В настоящия случай такива твърдения и още повече относими към предмета на спора от страна на процесуалния представител на жалбоподателя не бяха ангажирани. Твърдението за несъответствие в изчисленията касаещи стойността на допълнително извършените СМР осъществени след покупко- продажбата, обективирана в приложения по делото нотариален акт са ирелевантни и неотносими към предмета на настоящия спор, доколкото за същите липсват надлежно представени доказателства. В този смисъл твърдението за неправилност на заключението по отношение на тези допълнителни СМР съдът намира за неотносимо към предмета на спора.

По изложените съображения съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ПРИЕМА заключението на вещото лице инж.С И, на което определя възнаграждение в размер на 400лв., 350лв от които платими от внесения депозит.

ЗАДЪЛЖАВА жалбоподателя в 7-дневен срок считано от днес да внесе по сметка на Административен съд гр.Бургас сумата от 50 лева съставляваща доплащане по приетото заключение.

 

Адв.З.: Моля да ми бъде дадена възможност да поискам и да представя справка относно времето на сключване на предварителни и окончателни договори за продажба на обектите в сградата, което ми е необходимо да обоснова твърдението си, че процесната сделка е била една от последните, което е довело и до постигането на цената, на която е сключена.

Нямам други доказателствени искания.

 

Юрисконсулт И.: Считам така направеното искане за недопустимо като неотносимо към предмета на спора. Защо и как се е стигнало до тази цена на сделката никой не изследва и не оспорва. Дори да беше сделката да беше сключена за 5 хил.лв., това е цена, която страните решават да се договорят. Въпросът е, че тези две страни са свързани и именно поради това, че са свързани лица се търси пазарната цена. Техните взаимоотношения нямат отношение към сумата на пазарната цена по смисъла на ДР на ДОПК.

В този смисъл считам, че няма значение дали е първа или последна и т.н. тази продажба на това жилище в сградата.

Нямам други доказателствени искания.

 

 

Съдът, с оглед формулираното доказателствено искане на жалбоподателя и като взе предвид становището на процесуалния представител на ответника, както и отговорът на вещото лице даден в днешно съдебно заседание, намира искането за предоставянето на възможност за ангажиране на допълнителни писмени доказателства относно моментът на продажбата на процесния апартамент и дали същият е останал непродаден в сравнение с останалите такива в сградата, намира за неотносимо към предмета на спора. Както достатъчно красноречиво вещото лице отговори в днешно съдебно заседание дали апартаментът е продаден последен или не, не би имало отношение към пазарната му стойност.

По изложените съображения съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

ОТХВЪРЛЯ искането на процесуалния представител на жалбоподателя за предоставяне на допълнителна възможност за ангажиране на допълнителни писмени доказателства в тази насока.

 

С оглед изчерпване на доказателствените искания на страните и по доказателствата съдът

 

О П Р Е Д Е Л И:

 

приключва събирането на доказателствата.

дава думата по същество:

 

Адв. з:  Моля да уважите подадената жалба и да отмените като неправилен и незаконосъобразен обжалвания ревизионен акт в частта, в която същият е потвърден с решение на директора на ОДОП. По делото се установи, че констатациите в тези документи са неправилни, не съответстват на действителното фактическо положение. Действителната пазарна цена на имота съответства на тази, на която е сключена и процесната сделка. От заключението на приетата в днешно съдебно заседание експертиза се установява, че средната пазарна цена на установените и използвани от вещото лице аналози на сделки за апартаменти в същата сграда е 434.95 евро/кв.м., която сума намалена с процент на неизвършеното СМР показва, че стойността на сделката е 55 660 лева с включен ДДС. По делото са представени писмени доказателства съдържащи се в преписката представена от приходната администрация, от които се установява, че степента на завършеност на конкретния апартамент е по-ниска от тази в сравнение с аналозите коментирани от вещото лице на стр.6, първата таблица, от т.1 до т.5 в заключението.

По този начин се установява, че процесната сделка макар и сключена между свързани лица е сключена при реални пазарни условия.

Подробни съображения ще изложа в писмени бележки.

Претендирам присъждане на направените разноски по представен в днешно съдебно заседание списък с приложени към него договор за правна защита и съдействие и доказателство за реалното изплащане на адвокатско възнаграждение.

 

Юрисконсулт И.: Моля да отхвърлите жалбата като неоснователна и недоказана и потвърдите обжалвания ревизионен акт.

Моля да ми дадете възможност да представя писмено становище. Претендираме юрисконсултско възнаграждение.

 

 

Съдът като прие, че делото е изяснено от фактическа страна ОБЯВИ на страните, че ще се произнесе с решение в законоустановения срок.

ПРЕДОСТАВЯ възможност на страните в 7-дневен срок считано от днес да изготвят и представят по делото подробни писмени бележки по съществото на спора.

 

 

Протоколът е изготвен в съдебно заседание.

         Заседанието приключи в 14.15 часа.

 

 

          СЕКРЕТАР:                                        ПРЕДСЕДАТЕЛ: