ПРОТОКОЛ

 

 

Година 2018, 27.06.                                                                               град  Бургас

АДМИНИСТРАТИВЕН СЪД                          ІІІ-ти Административен състав

На двадесет и седми юни                                две хиляди и осемнадесета година

в публично заседание в следния състав:

 

 

                      ПРЕДСЕДАТЕЛ: ЧАВДАР ДИМИТРОВ

 

 

Секретар: Ирина Ламбова

Прокурор:

Сложи за разглеждане докладваното от съдия Димитров

административно дело номер 2202 по описа за 2017година

На именното повикване в 13:00 часа се явиха:

 

ЖАЛБОПОДАТЕЛЯТ „ПРОМСТРОЙ“ ООД, със законен представител К.С.,  се представлява от законния си представител и адв.А., надлежно упълномощена, с представено пълномощно по делото.

 ОТВЕТНИКЪТ по ОСПОРВАНЕ – ДИРЕКТОР НА  ДИРЕКЦИЯ ОДОП гр.БУРГАС, редовно уведомен, представлява се от гл.ю.к.М.,  надлежно упълномощен, с представено пълномощно по делото.

 

Явява се вещото лице  Х.П.Х..

ПО ХОДА НА ДЕЛОТО:

АДВ.А.: Да се даде ход на делото.

ГЛ.Ю.К.М.: Да се даде ход на делото.

 

          Предвид обстоятелството, че не са налице процесуални пречки за даване ход на делото, поради което

 

О П Р Е Д Е Л И:

ДАВА ХОД НА ДЕЛОТО

Съдът ДОКЛАДВА, че по делото е постъпило заключение по допуснатата съдебно-оценъчна експертиза, като заключението е депозирано с вх.№6919/19.06.2018 година – т.е. в законоустановения 7-дневен срок по чл.199 от ГПК.

СТРАНИТЕ: Да се изслуша вещото лице.

Съдът определи:

ПРИСТЪПВА към разпит на вещото лице по изготвената съдебно-оценъчна експертиза, като СНЕМА самоличността му, както следва:

Х.П.Х.- На 65 години, българин, български гражданин, неосъждан, с висше образование, без родство и особени отношения със страните.

 

Предупреден за наказателната отговорност по чл.291 от НК.

          Обещава да даде заключение по съвест и разбиране.

 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Поддържам заключението, което съм изготвил с някои техничеси уточнения.На стр.№7, първи абзац сумата 437 140 лева да се чете: ”Словом: четиристотин тридесет и седем хиляди сто и четиридесет лева” – техническа грешка в изписването на сумата словом.

АДВ.А.: Нямам въроси към вещото лице. Да се приеме.

ГЛ.Ю.К.М.: Едно уточнение: Дали вещото лице се  е запознало с наше писмо входящ №3450/23.03.18 година, с което сме дали препоръки към експертизата.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Аз съм го гледал писмото.Тъй като експертизата е с предварително дефинирани задачи, които предполагаха конкретен сравнителен материал да се използва, в случая аналози от Агенцията по вписвания. Взел съм всички аналози от периода. Не съм отсявал аналози, тъй като са ограничени-осем броя. Известен факт е, че в Службата по вписвания в нотариалните актове трудно ще пише 1500 лева цена на кв.м., защото това води до друг размер на държавната такса. Няма други аналози, които да могат да се ползват,различен от източника, който ми беше посочен да ползвам, при които да има съпоставимост.

ВЪПРОС НА СЪДА: Взели ли сте предвид чисто компенсационно това обстоятелство?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Практика е при вписване да се пишат цени, които се отличават от котираните на пазара. По този повод, когато правим оценки за др.вид поръчител, например банка ние коментираме пазарните оценки, взети от публичните източници  с коригиращи проценти, които варират  до 25-30 процента. Тука се включва пазарната адаптация на обекта, приспособимостта му и имайки предвид непредубедени продовачи и купувачи, че във всички случаи продавача би намалил, за да реализира сделката. За това се прави  това. Касае се за определени обстоятелства, за които се извърша  оценката-за груб строеж, за различните показатели на обектите като  месположение, площ и други.

ВЪПРОС НА СЪДА: А самото обстоятелство, че при всички случаи когато се продава цяла сграда цената не е същата като цената на един обект от нея, защото площта е ограмна и това  намалява цената, това взето ли е предвид.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Тука бих могъл да кажа,че от доста време съм в професията. В ЦГЧ смея да кажа, че почти няма такива изповядани сделки,  това е събитие да се извърши такава  продажба. Във  всички случаи  е точно така. Едно е да купиш един килограм  от нещо, друго е купиш цял чувал. Но във всички случаи ще има такава контировка, защото едно е един апартамент, друго е цяла сграда при условията, при които споменах в началото. При определане на оценката е отчетено и изискването за непредубеденост на страните по сделката, и всички обстоятелства, които от 01.06.2018г. са вече задължителни за България. Това са основни принципи на оценителите в Европа.

ВЪПРОС НА СЪДА: В заключението сте посочил цена, като не сочите дали цената е с ДДС или без ДДС?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Стойността, която съм посочил е без ДДС, защото  ДДС-то как се посочва е ясно. ДДС се раелизира, когато продавача е регистриран по ДДС. Обикновено има продавачи и купучава с такава регистрация, но във всички случаи ще има разходо-оправдателен  документ. Когато обаче купувачът е физическо лице и продавачът също така, то тогава ДДС не се начислява, не и тези цени, които се оферират  в сегмента на този вид, когато са физически лица това е крайна цена. В случая цената е без ДДС.

ГЛ.Ю.К.М.: Това не е вярно!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Купувачът  просто го интересува  колко струва. Посочил съм, че е без ДДС.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.:  Има си условия в закона.Защо не са ползвани аналозите, посочени в решението на Директора на ОДОП?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Впросите поставени от гл.ю.к. М. са записани в последния протокол и са формулирани така: „Да се изчисли пазарната цена на имота, реалната му квадратура, като използва методите по Наредба Н9/14.08.2009 година като се ползват аналози по реално извършени сделки, с показатели идентични или близки на процесния, касателно площ, степен на завършеност, местоположение е всички останали имащи отношение към цената на обекта показатели, извършени през период близък на този на процесната сделка, като за извършените  сделки да не се използват нотариалните актове, представени поделото, а вещото лице да се снабди с други от Службана по вписвания“.Точно е записано.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.: Тези сделки  не са описани ли?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Аз решавам какво да включа. Аз съм взел задачата от протокола. Всичко е взето от Службата по вписванията. Осем са сделките и всички съм ги включил.

ГЛ.Ю.К.М.: Считам, че вещото лице не е компетентно, има изрична Наредба за определяне на пазарните цени. Отделно в ДОПК е записано определянето на пазарна цена и по тези методи, които съм посочил е било длъжно да работи вещото лице при изготвяне на експертизата. Считам, че не следва да се приема експертизата.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: По Наредба Н9/2006 г. са използвани два метода. Това задължение вече отдпадна дори, но надлежно съм изложил, подробно и аналитично, съгласно методиката на изчисленията своето заключение.

АДВ.А.: На първо място смятам, че ю.к.М. не е компетентен да дава оценка на експерта. На следващо място вещото лице е изпълнило указанията и на ответната страна при изпълнение на експертизата. Считам, че същата е изготвена компетентно, мотивирана, доказана и обоснована.Искам да задам един въпрос: В Агенцията по вписвания не сте намерил точен пазарен аналог,  в случая сграда? 

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Отговорих частично преди малко. Няма такива обекти в този период, които да представляват цяла сграда. Няма пазарни аналози, които да се ползват,  за да бъдат на 100% съпоставим с изследвания обект.

ВЪПРОС НА АДВ.А.: Има ли разлика в стойностите, които се изготвят за банка  и тези,  които се  определят по Наредба Н9?

СЪДЪТ: В случая това няма отношение.

АДВ.А.: Изцяло е ползван този метод в експертизата по време на ревизионното производство.Там пише  изрично, че се ползват данни от НСИ  и банки и за да оборим заключението й го задаваме.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Аз отчасти отговорих. По принцип банките имат специфични  условия за изготвяне на пазрани оценки и там стойностите са пазарни и доста по-справедливи от другите,  но те във всички случаи имайки своя пазарен характер имат и сравнително доста по-високи стойности. Това е  нормално и се обуславя от предназначението, а именно за обезпечение на кредит. В много случаи самите те искат да бъде по-висока оценката. Казвам го  като човек, който е работил много години, включително и в банка. Освен това много по-важен аргуменат е размера на лихвата,  когато обезпечението е по-високо, лихвата е по-малка. Когато клиентите са „праим рейт”,  това е обичайна практика. Имотът се оценя по-високо и за да се преодолее забраната за кредитиране на цената над 70-80 да речем процента от неговата стойност.

ГЛ.Ю.К.М.: Вещото лице не е отговорило нито на първия,  нито на втория ни въпрос, не е ясно дали ползваните аналози са изповядани на данъчна оценка. Считам, че не е отговорило на поставените от наша страна въпроси и моля да бъде изготвено допълнително заключение в тази връзка, за да отговори на нашите въпроси така, както са зададени. Да са ползват аналозите, посочени в нашето решение,  в молбата ни от 23.03.2018 г.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Сред представените нотариални актове липсват аналози, изповядани на данъчна оценка. Всички използвани за оценката са над данъчната оценка.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.: Имате предвид, че на стр. 5, №4 аналога е различен от данъчната оценка?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Нотариалните актове съм приложил към заключението си.

ГЛ.Ю.К.М.- В Агенцията по вписванията има нотариални актове, в които цената е около 2000 евро на кв.м. Държа да бъде представена оценка,  така както е представена от наша страна и да не се ползват аналози на данъчна оценка. Далеч съм от мисълтта за аналог №1, на ул. „Пробуда” да е съпоставим с тази която е на ул. „Оборище” №32, това е к-с „Възраждане”!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Цената е коригирана, на стр.6 в таблицата съм  направил  корекция с коригиращ коефиецинт - 0.10, за степен на завършеност, вместо 0.3. Няма нито един аналог идентичен на спорния имот, нито са посочени източници.Тези коефициенти за степен на завършеност са утвърдени.

ГЛ.Ю.К.М.: Тези аналози са вписани!

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Сделките с ЧСИ не могат да подаднат изцяло в нормата на тези методи на оценка. Там има норма на принуда. Ние казваме, че в тези сделки, дали по наредбата или други методи винаги има  едно условие, за да има сделка, страните да не действат под натиск. Докато при ЧСИ има натиск и принуда.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.: При оценка на метода на увеличената стойност защо вещото лице не е взело предвид довършителни работи, така както е  направила това вещото лице З.А. в нейното заключение?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Този метод почти изцяло се базира на себестойността, характеристиката на обекта,т.нар възстановителна стойност и тези стойности се взимат по осреднените стойности, те са публикувани в съответния годишен алманах по строителство. Ползвани са в първата експертиза, както и при вещите лица А. и К. - това са едни периодични издания, в които се дават осреднените стойности за различен етап на строителство, които се прилагат в параметрите, които са изложени от тези книжки. Колежката защо е ползвала подобрения не знам,  аз нямах възможност да констатирам, защото обекта е довършен. Взел съм нормата за груб строеж и в този смисъл  съм я  посочил, приемаме корекция:№ % от ПС. Допълнителните увеличения са обичайните разходи за проектиране, контролни надбавки, които формират себестойността на кв.м. и там се изваждат стойностите. Аз съм  ги взел  на 100 % цените и площите на гаражите гаражите , общите  части са също включени  на стойност 100% от пазраната, при самата корелация на методите, но там нормата е такава, че не можем да избягаме от процентното съотношение, което е дадено,  а всяко обратно съотношение води до ущърб от гледна точка на ответния орган.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.: По метода на сравнимите неконтролирани цени защо е намалил с 30 % и  това с какви данни е станало това?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Това е една норма, която  е наложена в практиката и в трите заключения, според мен по този начин е посочено, дори в основната експертиза на четири места е посочено, че той ползва 70 %, това са норми откакто е създадена методиката през 1992 година,  в общата стойност, крайна пазарна цена със  70% на стойностите на СМР извършени, за да се достигне до ниво груб строеж за съответния обект.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.: В случая имало ли значение, че в обекта са извършени и други довършителни работи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.:  Аз не мога да кажа, каквото констатирам по документи.

ВЪПРОС НА ГЛ.Ю.К.М.:  Въпросът ми е  друг,  преди акт №15  имате ли предвид това, че в сградата има извършени довършителни работи?

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Тези стойности аз не мога да определя чрез констатиране, защото когато ходих на оглед сградата беше завършена. Това, което изчислявам и за това което е спора, е състояние на степен груб строеж. Това са тези пера, които вече повторихме.

ГЛ.Ю.К.М.: Считам, че вещото лице не отговори на поставените въпроси и моля експертизата да не се приема в тази част.

АДВ.А.: На стр.3, ред 4 на етажа на ателието считам, че има техническа грешка.

ВЕЩОТО ЛИЦЕ Х.: Да, моля да се отбележи, че  на стр.3,  ред 4 от заключението, „ателие за творческа дейност“ е на  ет.“0“, а не „-1“.

Съдът счита, че заключението на вещото лице Х.П.Х. е изготвено съгласно изискванията на Наредба Н9/14.08.2006 година, поради което

                             О П Р Е Д Е Л И:

ПРИЕМА и прилага по делото изготвената съдебно-оценъчна експертиза от вещото лице Х.П.Х..

На същото да бъде изплатено възнаграждение, съобразно представената справка декларация в размер на 1000.00 (хиляда) лева, от внесените два депозита на всяка от двете страни.

Съдът предвид обстоятелството, че  в настоящето заключение, при изслушване на експертизата вещото лице уточни, че посочената пазарна стойност е без ДДС намира,  че в случай, че същата да бъде приета за достоверна  при определяне на данъчните задължения на жалбоподателя, следва да бъде извършена рекапитулация по ЗДДС  и ЗКПО  на база така установената стойност. Вещото лице следва да изготви рекапитулацията в два варианта с и без включване в тази стойност на довършителните работи, оценени като себестойност от в.л. З.А., като допълнителни дейности извършени след достигане на степен „груб строеж“.

 В тази връзка съдът намира за необходимо да назначи служебно допълнителена съдебно-счетоводна експертиза вещото лице по която, взимайки определената стойност на днешното заключение, както и обстоятелството, че тя е без ДДС, да извърши рекапитулация на определените  в оспорения в ревизионния акт задължение по ЗДДС и ЗКПО за процесния период, поради което

  О П Р Е Д Е Л И:

ДОПУСКА допълнителна съдебно-счетоводна експертиза, вещото лице по която, взимайки определената в днешното заключение пазарна стойност на сградата (респ. с дворното място), както и обстоятелството, че тя е без ДДС, да извърши рекапитулация на определените  в оспорения  в ревизионния акт задължения по ЗДДС и ЗКПО за процесния период в два варианта с и без включване в тази стойност на довършителните работи, оценени като себестойност от в.л. З.А., като допълнителни дейности извършени след достигане на степен „груб строеж“.

Задължава жалбоподателя в 7 дневен срок от днес да заплати депозит в размер на 300.00 (триста) лева за възнаграждение на  вещото лице, което да отговори  на поставените въпроси.

Дава възможност на страните за допълнителни въпроси към експертизата.

Вещото лице ще бъде определено след внасяне на депозита. 

Съдът намира, че делото не е пълно, всестранно и обективно изяснено и счита, че не следва да приключва събирането на доказателства, поради което

                               О П Р Е Д Е Л И:

НЕ ПРИКЛЮЧВА събирането на доказателства.

ОТЛАГА делото и го НАСРОЧВА за 12.09.2018 година от 13:00 часа, за която дата и час страните се считат редовно уведомени.

След внасяне на депозита делото да бъде докладвано за определяне на вещото лице, след което същото да бъде уведомено незабавно за изготвяне на експертизата.

Протоколът изготвен в съдебно заседание

  Заседанието приключи в 13:43 часа.

 

 СЕКРЕТАР:                                   ПРЕДСЕДАТЕЛ: